说1个「买房盲区」，不吃哑巴亏

我们买房，似乎都逃不开「公摊面积」。

最近打开社交媒体，这个词总出现在我眼前，起因是一则新闻——

一位青岛的住户交房时才发现，110平米的房子，公摊率居然达到46%；

主卧连张双人床都摆不下。

交了钱，却不知道商品的好坏，买房成了「拆盲盒」。

不仅如此，公摊面积还模糊了真实房价。

设想一下，原本1万块/㎡的单价看着还行，一算公摊面积，相当于房价翻番。

另外，不只是交房这样的「一次性」体验，物业费、取暖费、甚至房产税的多少，都和公摊面积息息相关。

那么，公摊面积是怎么来的？小区共有部分具体收入有哪些？未来能不能取消呢？

今天就来聊一聊~

01

公摊面积知多少

先来问个问题：你知道套内面积、使用面积、建筑面积的区别吗？

我们可以把这些复杂的面积看作是西瓜——

使用面积，是指房屋内实际能使用的面积，包括卧室、过道等。

就好像是去籽西瓜的瓤，是纯纯的瓜肉，能咬上一口直接开吃。

套内面积（实用面积），在使用面积的基础上，多了室内的墙体厚度和阳台。

就好比一瓣有籽西瓜，多了些「点缀」的部分。

建筑面积呢，就是套内面积和公摊面积的总和，也是平时使用最广泛的面积「标准」。

可以把建筑面积想象成一个有皮的西瓜——

皮厚还是薄，买家能吃到多少果肉，就得看公摊有多大、怎么计算。

不少小伙伴会认为公摊面积只有「电梯」和「过道」。

其实不止这些。

公摊一般还包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

值得一提的是，这套标准是2000年发布的，那个年代，房产商品化的大幕才刚刚拉开大幕。

所以你也会发现，在操作过程中，「公摊面积」的解释挺模糊不清的。

比如开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积——

却一边收物业管理费，一边将广告收入据为己有；

又比如暖气费、精装费，乃至于未来大概率出现的房产税——

都以建筑面积征收。

但室内用多少暖气、如何装修，从明面上看，都很难和公摊扯上关系。

如此一来，我们买房的时候，就很有可能出现无法保护自己权益，又为多余「服务」买账的情况。

那，为什么这个「不合理」的制度能长期存在呢？

02

香港公摊消亡史

公摊是香港的「发明」。

上世纪50年代，全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的，普通人只能选择租房住。

但有地产商认为靠租金回收资金太慢，为了提高「周转」速度，他们将1栋楼拆成1层楼卖。

随后，地产商霍英东就遇到了棘手的问题——

新建成的大厦，每层楼的面积不同，这让之前每层均分的方式行不通了：

房子小的想少出清理费，一楼居民不愿交电梯维护费，至于如何去划分，没有标准。

于是他找来律师一合计，索性就按照房屋面积作「均分」分配。

相当于大家合伙凑份子买楼，公共区域自然也要摊派。

自此，按照「建筑面积」买卖，就成为了香港楼市的传统。

这套模式一用就是60年，不过到了2013年，香港已经将「公摊面积」取消了。

背后又有什么原因呢？

在公摊盛行后，开发商对楼盘「注水」的比例也越来越高：

香港居民的「实际得房率」一路下降，从70年代的92.9％跌到78%。

图源：网络；说明：因窗台计入公摊，香港出现过飘窗比卧室大的情况

于是在2013年，香港发布《一手住宅物业销售条例》，新房只能用「实用面积」来标价。

不按照实用面积标价的话，地产商就会吃官司，罚款100万-500万港币，还会面临3-7年监禁。

这纸文件给公摊大幕划上了句点。

03

我们的公摊能取消吗？

说起来，我们也有取消公摊的城市——重庆，取消时间甚至比香港更早。

早在2002年，重庆就发文，要以「套内建筑面积」作为计价的依据。

不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。

所以，在重庆买房，会标明两个面积：一个是建筑面积、一个是套内面积。

说明这事儿不是不能做，但得自上而下地推动。

首先是要定标准。

不管是新房还是二手房，大家得根据同一套标准一起调整，否则一碗水容易端不平。

其次是缓和房价上涨的预期。

我们现在的公摊比例大约是70%-80%，要是按套内面积算，房价又得「上升」20%。

还没买房的人可能会一时间接受不了。

这大概也是各地考量的主要因素，毕竟2002年，房市才刚起步，制定标准比现在容易不少，阻力也小。

但当下我们一些城市的房价已经算得上傲视全世界，要是再改标准涨房价，估计是不可承受之重。

从政府部门的态度转变中也能一见端倪。

2019年，住建部发布的《住宅项目规范》（征求意见稿），提到「住宅建筑应以套内使用面积进行交易」的表述。

当时，很多人相信离公摊面积的「全面取消」不远了。

但在今年3月发布的新版《住宅项目规范》中，却删除了上述表述，这或许意味着在2-3年内，公摊面积并不会取消。

既然短期内，公摊面积还会存在，那我们能怎么保护权益呢？

04

我们该怎么办？

如果你十分在意公摊面积，想和你分享两点——

首先，可以优先考虑二手房。

公摊面积最大的苦主，是买了期房的业主，要等建成了，才知道买的房有多大、长啥样。

就拿新闻中的青岛夫妻来说，本来开发商宣称的公摊率是31%，不曾想拿到手的公摊率高达46%。

关于这一点，如果得房率和宣传中相差太多，除了诉诸媒体，还可以使用法律手段。

根据国家规定，如果实际面积缩水超过3%，我们是有权让开放商「双倍返还」超出3%部分的房款的。

所以，收房时一定要仔细检查。如果对公摊面积有异议，也可以到「房产测绘中心」申请面积鉴定。

不过，不管是打官司还是重新测绘，都需要消耗精力和金钱，实际操作起来难度还是挺大的。

二手房可以省心一点，毕竟室内面积「所见即所得」。

另外，多争取属于公摊面积的「权益」。

2021年开始施行的《民法典》就有规定——

「业主对共有部分享有共有和共同管理的权利」（第271条）；

且「利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有」（第282条）。

上周我们和大家聊了聊电梯广告，就有小伙伴留言：

「所以电梯里投放广告的钱最后给谁了？物业吗？」

实际上，电梯广告作为营运服务的收益，是属于业主共有的。

并且小区想要安装这些广告屏，如果业主不乐意，还能通过业主投票等方式否决。

此外，外来车辆的停车费也会比本小区更高，这也算在「共同」收益中。

至于收益如何处置，各个小区的作法都不一致。

比如我住的小区，将收益部分划入了专项维修资金，用于改善大家共同的居住环境：

去年为了找到高空抛物的始作俑者，业主委员会动用维修资金在小区里安装了摄像头。

图源：小区业委会公众号

又比如看到有小区定期分红，或者物业费打折的手段「回馈」业主。

当然，也有什么都没有的...

所以，不妨问问小区物业，收益去哪儿了，给自己多争取下权益。

好啦，关于公摊面积就和你聊到这里了。

话说，在找资料的时候，发现物业也是个挺值得说道的话题，感兴趣的小伙伴可以点个「赞」，我们之后详细聊一聊~