全国新房降价12%？2022年真正影响买房的3个条件是什么？

近几天，全网媒体都在转载这样一个新闻：5月新房价格下降12%。得出的依据是：

今年5月新建住宅平均销售价格9878元/平方米，而2021年1-2月的11228元，由此得出了新房下降了12%的答案。

不过事实真的如此？先说我的结论，这纯属偷换概念。

一、没玩没了的平均数据
新闻中提到的“新建住宅平均销售价格”，没有官方数据发布。数据来源大概率是第三方房产平台，将主要城市的价格汇总并求平均值。

但是这样的均值，对于北京、上海、深圳、南京这样的动辄几万的城市，是否有参考价值？就以5月新建住宅平均销售价格9878元/平方米为例，现实中可以在哪些城市可以买到新房？

简单地求出平均房价没有意义，做平均价格之间的比较也就失去了意义。


二、官方数据反证
16日，国家统计局发布了《2022年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动》数据。

我所在城市新建商品住宅价格，同比增长2.6%。简单的理解是，今年比2021年5月的价格还贵2.6%。

而再查询2021年3-5月新建商品住宅价格环比数据，分别是0.7%，0.6%，0.8%，每个月价格都在正增长。

说结论：
2022年5月同比数据增长（100%以上），2021年3-5月环比数据也大概率是增长的，诸如北京、上海、南京、广州、深圳等。对于这些城市的居民，新房价格下降12%对他们根本毫无参考，甚至还有点误导嫌疑。



最终，官方价格指数与所谓“新建住宅平均销售价格”互相矛盾，你选择相信谁？
房产政策尚且是一城一策，房价自然也应该要看各城市的价格。笼统地听信了媒体的平均价格变化，对买房根本毫无帮助。


三、2022年能不能买房？
从央行发布的最新数据显示，今年2月住户贷款中长期贷款减少459亿，是近10年首次出现下跌。贷款意愿低迷，也反映了购房市场的不景气，价格下调也事实。

买房需要参考楼市政策，择机购买，但前提是对自身情况的了如指掌。
1、 有多少存款？
这个因素关乎首付款，直接影响到自己可购买的房屋价格范围。

以50万存款为例，按照目前各地最低30%首付要求，最多能买到160万总价的房子。总价确定后，剩下的就是位置和面积的权衡。位置好的市区，单价高，意味着面积可能少；想要面积多，只能外溢到城市外围，选择更低价格的区域。

另外，自己的存款平日勤于打理，理财、买房时都能减少自己四处找钱的慌乱。

2、 有多少固定收入？
这个因素，短期关乎自己贷款审批，长期关乎房屋月供。

目前商业银行审批额度的重要参考项就是固定收入。

假设每月稳定收入1万元，无其他负债的情况下，每月用于还贷的金额大致是5000-5500元。综合贷款时间和利率，最终能审批100万的额度。需要更多的额度，意味着需要更多的稳定收入做保证，比如把父母加入还款人。

稳定收入也确保了每月正常回款。2021年的法拍房数量激增到160多万套，原因就出在没搞清楚自己的稳定收入和还款能力范围，盲目贷款，最终还不起只能被拍卖。

根据我的经验，固定收入不仅包括主业的工资、奖金收入。副业打卡收入，只要稳定也可视为固定收入。建议平时侧重可打卡的副业，并有计划地记录每月固定收入。待到申请贷款时，也可很轻松的找出流水时间。


3、 有多少资质？
这个因素，同样关乎自己的贷款资格和额度。

买房中最有用的资质当属公积金。目前许多城市对公积金贷款的要求逐步降低，通常只需要连续缴纳6个月公积金，就可以申请公积金贷款。如果今年有房计划而没有交过公积金，强烈建议未雨绸缪，先想办法缴足。

当然有些资质属于锦上添花：比如二胎以上家庭给更多的贷款额度。能满足更好，不能满足也无关紧要。


简而言之，买不买房不要轻信媒体在说什么，拿别人的数据并不意味着适用自己。日常做好自己数据的规划和记录，搞清楚自己的实力，未来做人生决定时才更从容不迫！