法拍房怎么买才安心，小白也能用的避坑指南来啦

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疫情大环境下，生活变得更加的艰难。

封闭，失业，房贷断缴，无法完成月供，成为常态。

如果房贷断缴了怎么办，断缴6个月且未与银行协商，那么大多会被法院强制收回，轮为法拍房。

法拍房，一般为市场价的7~8折左右。对于北上广那些高房价的城市而言，1000万房子打个8折，也能省下200万，一拍不行，再二拍，再打一个8折，变价为1000*0.8*0.8=640万，是不是得堵一把，这样的便宜捡不捡？


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拍卖的房子到底能不能买? 便宜能不能捡？

先了解下法拍房的大致流程：登录平台  交保证金  竞拍  付尾款 交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书  解封、解押  过户、审税  拿房产证。

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在决定买之前，有几个风险点，我们需要提前认真地考虑好。

不然，自以为捡了便宜，实则入了大坑。


一、债务风险

这是一个风险，也可以说不是风险。

其实并不用担心，因为最高法有规定，法拍房的首封法院才是第一处置人，有自主处理的权力。债务只由首封法院确认，其他无门。


二、清场风险

留意拍卖公告或拍卖须知中的告知项，法院是否负责房屋的清退工作，但大多法院不负责清场。

如果里面没人住，长期空置，那自然是最理想的，可以放心拍。

如果房东还在住，其实也好解决，大家好好商量，问题也不大。

如果里面有租客，或者住着个上了年纪的老人，那么建议你直接放弃吧。

为啥？因为有买卖不破租赁的规定，只要是1年以上的长租约，哪怕是“先抵押后租赁” 这种不受法律保护的租约，要清理起来也是非常麻烦。

当面了解有无租约还好，就怕背地里还签了另外的长期租赁协议。万一租户想住一辈子呢，此时你是无法让人家不住的，人家不搬走，自己又怎么住进去呢，想想都怄火。


三、税费风险

法拍房几乎所有的税费由卖家承担，事先没有做好功课，补缴的可能不是一点点。

如果房子的上一手税费没交清，那你拍下房子后就需补交。

比如房子的上一手交易，是非夫妻直属关系之间的赠与或继承。那你拍下后想要过户，就得补交20% 的个人所得税。就算是500万的房子，20% 的税也需100万。

这100万并不便宜，是实打实要付的。如果拍下，你是没法毁约的，只能硬撑。

税费、水电气费、物业费等费用，未缴可能产生高额滞纳金，需要提前了解，不然等买以后再去确认，就有些晚了。

一般的法院拍的房税费，与当地二手房的交易税费相同的。

如果是公司产权的房屋，会产生大量的土地增值税。

据网上报道，有人花了300万拍下了一处法拍房，然而在走手续的过程中，他惊讶的发现税率高达200多万，其中的土地增值税就达到了80多万。这不是捡便宜，这是入了大坑啊!

如果存在遗产继承的房屋，会产生遗产税。

如果是非住宅性质和土地性质为划拨的房屋，还需要缴纳一定的土地出让金。

四、资金风险

贷款政策与普通商品房买卖不同，法拍房一般在10个工作日内要交齐全款，并且很难协商。法拍房，因涉及清偿问题，整个交易周期会相当短。所以，资金准备需充分。

拍前保证金，一般为总房款的5%~20%。如竞拍成功，无法付全款，保证金将无法退还，法院全部没收。


法拍房，一般需全款，不让放贷，不能用公积金贷款。

如果你要办按揭贷款，需要银行在一周内放款，如超出交款期限，贷款还未审批下来，法院有权收回房子并重新拍卖。


五、瑕疵风险

法院不承担瑕疵担保责任，拍后，房子有任何问题，法院不负责。

瑕疵担保责任主要是房屋的瑕疵和权利的瑕疵。

房屋的瑕疵如漏水，脱层。这需要提前现场确认房屋的状况，以免上当。

权利的瑕疵，如第一条清场风险，背地签了长期租约。

了解相关的法规，提前知晓更实在。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第十四条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示:
(一)竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件;
(二)委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者;
(三)拍卖财产已知瑕疵和权利负担;
(四)拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样;
(五)竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。

以上法规可知，对于已知与未知的瑕疵，竞买后表示知悉并接受，一经拍卖，接手自负。

六、原房东风险

本身法拍房就是强制执行后的结果，并不是原房东自行情愿的，并不与个人售卖性质相同。

因人而异，有点碰运气的感觉。

如果遇到心态不正的原房东，可能就不是那么省心了。换锁、堵门、破坏原有住房墙体或设施，遭到威胁恐吓等等。

侧面了解下原房东品行，看下房屋结构，是否凶宅。买下，可能就是一辈子的事，不容马虎。


七、户口或过户风险

很多老铁以为，我买了法拍房，就能实现弯道超车，捡个便宜，顺带直接入户了，子女读书也方便了，其实并没有那么简单。

很多地方政府规定：法拍房不执行户口迁移政策。

拍前咨询一下当地政策，事后才能少吃亏。

很多城市学生户籍与房产挂勾，一套房产只能绑定一个适龄学生户籍，二手房与法拍房都需提前确认好。

正常商品房一般可以过户，但房产如果为还房，集体土的性质的不产权房，不完整产权的房子，公房或市政配套用房，军产房（备注军队房改售房），只有使用权，可能无法过户，故提前进行调查是关键。


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法拍房的风险点那么多，是不是就不能买了？

其实也不是，提前了解相关的要求，现场多方查看，多做一些调查，规避风险，也能愉快地买买买。

买房是大事，还需提前规划。攒钱才是硬道理，贷款也得凑首付，有钱才能更好地买买买。

记账才能明收支，盘点账目可以理清收支大项，减少非必须支出，尽量攒钱。

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