房贷利率又降了！现在是买房好时机吗？

就在5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。




而在之前的5月15日，央行和银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。


把上面两点消息结合在一起，不难算出，现在买首套房，最低房贷利率可以低到4.25%（4.45-0.2）。


那4.25%的房贷利率是个什么概念呢？我们先来看一看历年来的房贷利率。下图为2006年以来，每年的房贷利率变化情况。




由图表可以看出，这次房贷利率4.45%为16年来最低利率，如果再减20个基点，达到4.25%的话，就更低了。


问题来了，这么低的房贷利率，现在是买房的好时机吗？下面，我通过4个方面来回答这个问题。


1、什么是LPR？LPR利率就是我们的房贷利率吗？


LPR是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate）的缩写。根据18家银行共同报价完成后，去除一个最高值和一个最低值，再取平均值得出的，以此作为贷款基础利率。


LPR从2019年8月20日开始执行，每月20号更新。


房贷利率改为LPR计算后，商业性个人住房贷款利率将由以前的“基准利率×（1+浮动比例）”正式变成“房贷执行利率=LPR利率+加点”。


LPR每个月20号由国家公布，而加点，则是各银行根据自身具体情况、当地推行的政策、及当地市场状况等多方面因素来决定的。因此，各地区各银行加的基点都可能会不同。


比如，我在2019年买房时，当时银行给我定的房贷利率就是在基础利率上面，再加60个基点。这也是为什么前面几年，明明公布的LPR只有5%点多，而很多人的贷款利率却达到了6%以上。


由上可知，影响我们房贷利率的，不只有LPR利率，还有各银行的加点情况。


相对于以前动不动加50-60个基点，今年5月15日公布的贷款利率可以最多减20个基点，5月20日公布的LPR为4.45%，可以看出，现在买房，利率是真的很低了。


2、已有房贷的，是否参与每次的贷款利率下调？


自从施行LPR利率后，商业贷款用户都会与贷款银行签订一份合同，合同中要求注明贷款是执行固定利率，还是浮动利率。


如果签订的是固定利率，无论LPR如何变化，已贷的客户房贷利率都将按照签订合同时约定的利率执行，整个还款期限内保持固定不变。


如果签订的是浮动利率，房贷利率会跟着LPR浮动。


值得注意的是，加点是在签订贷款合同时确定的，而且一经确定就再也固定不变了。打个比方，假如2019年购房时，银行给出的加点是加60个基点，即使现在新贷款，该银行给出的加点是减20个基点，之前的房贷仍然是按加点60个基点计算利率。


即：已有房贷的，只参与LPR下调，不参与基点下调。


3、这次LPR及基点都降低了，是买房的好时机吗？


我们先来了解三个指标：套户比、城镇化率、人口出生率。因为这三个指标是决定房地产市场发展的核心要素。


① 套户比：


套户比＝成套住宅套数/常住家庭户数。由公式可见，套户比是常住家庭拥有房子数量的一个衡量指标。


根据《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09。一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。


从上面数字可以看出，现在平均每户家庭拥有一套以上的住房。在房住不炒的政策下，只有一线城市住房套户比不到1，其余城市房子相对家庭来说，略有剩余。


② 城镇化率：


城镇化率＝城镇人口/总人口（包括农业与非农业）。


在过去二十年，大量农村青壮年奔赴城市工作安家，城镇化率也因此一年比一年升高。他们构成了城市房地产市场购房的主力军。如下图。





截止2021年年末，中国常住人口城镇化率为64.72%。而在欧美发达国家，目前城镇化率大约在75%左右。由此可见，今后中国城镇化率的上升空间不会很大，这也会制约中国房地产市场的大力发展。


③ 人口出生率：


2021年中国人口出生率为7.52%；人口自然增长率为0.34%。出生人口数量已连续五年下降。与此相反的是，随着人均寿命的延长，今后老年人的比例会逐渐增加。


出生人口数量下降，意味着今后买房刚需族的年轻人会越来越少。


由上面三个指标可知，现在想通过买房来投资的时代已成了过去式。那么，这次LPR下调利好哪些人呢？利好二类人：住房刚需人士、住房改善人士。


对于住房刚需和住房改善人士来说，这个时候，很多城市购房政策在松绑，购房条件开始放宽松，而且房贷利率下调。

这次LPR从4.6%下调至4.45%，以贷款100万30年为例，每个月可以少还贷大约100元，一年下来，就能节省资金1千多元。


由此可见，如果手里无房或住房不够住，现在是买房的最佳时机。



4、要如何做，才能让买房及每月还贷支出不影响自己的生活？


买房是人生中的一件大事，不只事先要付大笔首付，还因为后续有几十年的房贷要还。


有人说，买房不难，难的是后面几十年雷打不动的还贷款。很多人因为每月还贷，生活压力增加，生活质量直线下降。


上述涉及的买房难题，说到底就是钱的问题，现在赚的钱、今后赚的钱，都因为买房这事，被紧密地捆绑在了一起。


规划好了这些钱，也就规划好了买房及还房贷这件大事，进而规划好了自己的生活。


我的买房账本通过多账户收支管理，让每一笔钱的来龙去脉都一清二楚。






从凑首付到每月还贷，通过买房账本进行事先预算和按步执行，这样就不会出现因为凑首付和还贷而拆东墙补西墙的窘境。


如果说房贷利率下调给我们买房带来了实惠，那么认真记好买房账本，则让我们的生活，不会因买房变得混乱和拘谨，降低自己的生活标准，而会让我们的生活变得井井有条，安排得井然有序。