从1套房到33套，快意人生的包租公生活，他凭什么？

某论坛上看到一篇热帖， 一位40岁的中年男人讲述自己从1套房到33套，快意人生的包租公生活。

有的人被帖子标题所吸引，点进这个帖子后，看到这位包租公只是一个二手房东，每月所赚取的不过2万元左右，大失所望。但在很多人看来，相较于拥有33套房的富豪，这位二手包租公的生活与我们普通人更为接近，他的生意经历能给予我们更多的启发。

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这位包租公，我们且称为A先生，生活在山东的一座四线小城市，该城市人口净流出，GDP在全省排名倒数后三。

A先生先后从事过外企家电业务，互联网公司落地业务，然后开门头做服务行业，疫情一来，直接关了门。最后，他选择了做二手房东，目前已经从1套房做到了33套。

A先生找到合适的一手房源后，自己亲自动手，重新简单装修，然后通过中介放租（中介不收他的佣金，只向租客收取）。

房间的家电、设备出现问题，租客都是直接找A先生。一些简单的水电的问题，A先生自己动手修理，复杂的，则请师傅过去维修。

转租一套房的利润并不高，即使现在是33套房的包租公，A先生每月所赚不过18000元左右，不超2万元。不过要知道，这可是在人均工资四五千元的四线城市，这个收入还是相当可以的了。

A先生说，以前写销售方案经常写到12点，写到自己大脑枯竭；变态领导开销售会开到凌晨3点，被任务压得喘不过气来。以前开车跑业务，风不着雨不着，客户都离市区太远，中午在车里啃馒头或者煎饼果子是经常的事，这不算苦，但是不能经常运动，消化都有点变弱。

现在骑着小电驴，着风又着雨，到房子里，一会客厅一会卧室，一会爬上一会爬下，到中午12点就饿，以前只能吃下小鸡腿，现在吃个大鸡腿根本不在话下。

A先生感叹：收入比以前高，时间更加自由，空闲时间还多了，这样的生活夫复何求。

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在大众的认知里，转租房生意在流动人口多的大城市才容易做，而A先生在后疫情时代，在一个经济不发达的四线城市都能做起来，凭什么？

1、有清晰的目标定位。

无论做什么生意，事先都要做好调研，有清晰的定位。A先生的目标客户人群是中高端商务人群，是万达广场商圈里收入稍高的那一群人，所以他收的房子所处的位置、户型、大小和房子的装修都是和他的目标定位紧密相关的。

2、摸着石头过河。

大家都认为四线小城市做长租公寓没有什么市场空间，A先生不是很赞同，在考察了市场后，他先收了一套房子做测试，大不了不赚钱，但也不会赔钱。

租金差价在大城市更有空间，小城市只能谨慎加精打细算才能控制出合理差价。A先生不断试错，不断整合，才确定下来整体的预算控制模型。

3、根据市场情况灵活调整。

当二房东的最大的危险就是空置期，A先生说，经济低迷的时候，要对市场非常敏锐，一旦觉得大环境进入低谷期，迅速调低租金，降维打击下一个价位的房源，迅速出手，只要能出去没有空置，赔是不可能的。

4、及时付款，诚信积累。

严格按照合同约定时间交付房租，与房东建立良好的信任。这样，房子到期后，续租的可能性更大，且价格好商量。

5、提供良好租住体验和优质服务。

A先生免费提供长租公寓的日常维修，他说一套房子5年之内更换这些东西总共最多也就一百元左右，花钱不多，但是租客会感觉非常棒，觉得是在享受服务，做个好房东，好运自然来！

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有人认为负责长租公寓的日常维修太繁琐太累人；有过出租房屋经验的人说有的租客很奇葩，是老赖；还有的说碰上不好的租户水电费都能超支几月房租。对于大家的这些顾虑，结合A先生的经验，给大家支三招：

1、装修要保证质量。

不能因为是转租的房子就随便装修完事，装修时用比较好的件，5年一般不会坏，这可以避免后期的时间和维修成本。

2、过滤低素质租客。

通过市场检验，大部分租客素质的高低和收入是成正比的。房子漂亮一些，配置好一些，租金也就贵一些，高租金本身就帮房东过滤掉了一些低素质的租客。

3、准备一个专门账本，管理出租屋。

几套出租屋的水电、房租、维修费、装修费、中介费搅在一起，就让人头都大了，何况是二三十套？其实，只要有一本神象云房东账本，要想理清so easy。

①利用预算功能，监控房租收入。

每月初使用账本的预算功能，设置好应收的房租收入，每次打开账本，即可清楚明了地知道还有多少房租未收，更好地全局监控。

②不同的出租屋用不同的项目记录收入支出。

将出租屋设置为项目，一套出租房对应一个项目，在记录该出租房的收入和相应支出时，关联对应的出租屋。

如果想查看某套出租房的收支情况，找到对应项目就可以查看该套出租房的整体收支表。

③巧用拍照功能，管理水电费支出。

房东账本里的拍照功能十分赞，用好了可以省房东不少事。房东将各个出租屋的水电费使用明细拍照留存，这样就无需另外专夹保管，查询起来十分方便。