2022年，是买房的最好时机了吗？

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春节去走亲戚的时候，晚饭后跟表姐一家喝茶，表姐是从事房地产相关工作，她下意识地感慨了一句，过去的这一年地产行业是真的难，还好所在公司还能正常发薪，对于已经40多岁的她来说，不用被降薪裁员重新找工作，已经很知足了。

我们家虽然不从事这块，但也算间接感受到了行业的寒冬。

我们公司有一部分业务来源是银行的贷款客户购买的保险，但是2021年基本上这块业务的保费量直接比腰斩还惨，主要原因就是房地产的政策收紧，信贷额度管控严格，银行不像前几年那样放贷了。

直白点说，在国家“房住不炒”的大背景下，面对房企设定了“三道红线”，去掉一些搞高杠杆高负债高周转模式的房企，金融机构按照监管要求会对这类企业的全口径债务进行限制；房地产公司在银行就贷不到款，进而资金链受影响。

面对银行，则是“两道红线”规定。规范开展房地产板块的贷款，对于个人住房贷款占比有明确的上限要求；这也导致普通购房者想要贷款买房变得同样不那么容易。

根据1月中指研究院发布的最新《百城价格指数报告》显示，全国百城新建住宅平均价格为16179元/平方米，价格环比已现三连跌；二手房百城二手住宅平均价格为15987元/平方米，价格环比已现四连跌。

今年以来，全国房地产市场调控政策仍然密集发布。1月全国共发布房地产调控政策达66次，同比增长57%，但是释放出的信号和去年相比有那么一些不同。

去年12月中央经济会议提出了要“促进房地产业健康发展和良性循环”“因城施策”等要求。从调控内容看，很多城市虽然限涨，同时也限跌，上文提到的指数，虽然是连跌，但跌幅有收窄企稳趋势。

另外一些城市放松公积金贷款限制，比如我们市就刚刚出台公积金贷款的最高额度从50万提升到了60万，此外，下调与房贷紧密挂钩的LPR以及各地区加大保障性租赁住房供应力度等一系列举措都在表明：

国家保护的是刚需买房及改善性住房需求，打击的是“炒房客”。

那么，2022年的房价，可以上车了吗？

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回答这个问题，依然要取决于我们买房的目的，究竟是自住还是投资。

对于依旧把房地产当做获得超高收益回报的投资方式来说，不会再出现大范围的上至超一线城市，下至三四线城市普涨的行情了。买房的投机性不仅不会再像从前有那么多一夜造富的故事，搞不好还会变成事故。

我有一个前同事，可以说是房哥，手上有很多套贷款或者借款购置的房子，杠杆率之高我都不敢打听。但他不是用于自住的，而是盯着市场的房价赚价差。

最近一两年，从别人口中听到的他过得比较焦虑，因为房价上不去了。

他大部分房产在本省，我们省经济实力有限，去泡沫化后的房价上涨范围极窄，他就是抛售也不一定有人接盘。购房的资金他一方面是根据政策从银行贷款，另一方面走其它的融资渠道，是另外的利率价格。

从前房子一挪腾倒手可以覆盖高价利息还有赚，现在则是走在钢丝上，钢丝断了，下场就可能要头破血流了。

而对于改善性住房一族来说，房价低也不一定就是天上掉馅饼的好事。

以我们家为例，因为是两家人的三代同堂，我们一直有想置换房子的打算。目前是2套房子，一套自住，一套二房二厅中小户型以租养贷，大概的房贷实际上每个月只用付2805元，公积金里的钱就可以应付这部分开支。

我们两套房由于政策原因，都选的是商业贷款，第二套房的利率到了5.24%，不算低了。

如果要置换到更大的双层复式楼户型，至少要卖掉租出去的小户型才能拿到一部分现金流。但是现在的市场买房的都在观望，都知道市场不景气，挂出去也不一定马上就能成交，也就意味着你急售也不一定卖得掉。

观望是一方面，还有疫情导致的收入下降，别人就是心动想要买你的房子，他都要考虑自己还能不能按时还供。

而这恰恰也是刚需买房者今年要考虑的问题。

如果工作性质受疫情影响较大，目前的工作环境及收入在预期的一两年之内不太稳定，那么买房就算是刚需，也还是需要慎重一点。因为断供的后果，还是挺严重的，该还的一分不少，被银行催收还会产生其他的法律支付成本。

而像我们家这样，更大的户型意味着更高的首付比例，也意味着房贷的月供也要翻番，这些我们也要再三权衡能不能吃得消这部分开支占总体支出的比重。

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真打算要买了，有几个事项也要特别关注：

第一，能买现房尽量不买期房，优先选择国字号大型房地产商。

目前很多地产公司其实都有债务危机，急需现金流。期房在现在的形势下存在完不了工交不了房的可能性。很多楼盘会以超低价来吸引客户，等拿到钱了开发商就跑路了。

不放心的，也可以直接选择二手房，市面上会有一些不错的二手房源，通过靠谱的中介办理好相关手续，某种程度上还能节省装修成本。

第二，钱有其它用处的话，买房能贷款尽量不要全款。

除非资金充裕，不然还是建议贷款，尤其是走公积金贷款，毕竟这是我们一生当中为数不多的拥有低息“借钱”的机会。

我认识的一个朋友，家里就挺有钱的。早个六七年前他买了一套房子，就用了公积金贷款，其实他们家全款帮他买房都没问题。问题就在于，当时公积金的使用政策比较严，没有那么多可以提取的途径。使用公积金贷利率较低，他们家手上拿的钱，可以放在足以覆盖这个利率值的其他投资渠道上，继续增值，所以他根本不急着提前还款。

没有那么多钱的伙伴，更要想着万一家里有个突发要用钱的时候还能拿一点出来，要是全部付了首付分文不剩，没有应急储备金，手上没钱，心中自然要慌，再想借钱，市面上可不一定有比你房贷利率更优质的利息了。

第三，尽可能在有人口净流入的地区买房。

一个地区房价的持续稳定，一方面是政策调控，一方面也要取决于这个地区人口净流入，能具备这种实力也是一个城区或者一个城市的核心竞争力。

在房产税推进、落地、试点的大背景下，三四线县城老家的房子上升空间已经见顶，如果不回去常住，就算房价再低也不值得购置多套。

我先生的舅舅的房子就是典型案例。人在广州做点小生意，买不起广州的房子但全款买我们省会城市和老家的房子没太大问题，他总共买了3套房。这些年过去后，3套房的境遇差别很大：

老家买的房子最大，但是出租困难，干脆闲置；买在我们市的一个小户型非繁华区地段的房子，出租没有太大问题，但整个行政区基本上没有好的学校、医院及大型商超，房价多年徘徊不升，大多都是外来务工人员首选落脚的片区；最后一套房子买的是精装修的二手房，是我们市核心商圈地段，毗邻地铁、高铁站、大型商场，房价一直坚挺且仍旧水涨船高。

说一千道一万，最后还是老话，搞钱才是王道，钱到位了时机自然就到位了。以此共勉努力挣钱吧，老铁们。