[生活晒单]

还在买公寓?关于公寓和住宅的这些差异你都了解吗?

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2021-5-31 07:28:13 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 拉菲小优 于 2021-5-31 15:17 编辑


随着房价的上涨,很多着急结婚或者即将生娃的纯刚需大军将眼光瞄向了公寓,理由是公寓更加便宜,多数是精装修入住,可是真的如此吗?

以下,将从8个方面进行分析。

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一、产权年限:住宅属于居住用地,而公寓属于商业用地。

从产权年限来说,住宅的使用年限是70年,而公寓的使用年限多数为40年,仅有极少的一部分是70年产权。

居住用地分为:住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、公共绿地。商业用地,是多用于开发商业、旅游、娱乐活动的用地,比如城市里的大型商场、写字楼、娱乐园都属于商业用地。

这也是为什么,很多人会明显地发现在公寓林立的地方,绿化几乎等于0,因为受土地性质影响,居住用地和商业用地在绿化上的标准就是不同的。



二、贷款方式:住宅可以使用商贷、公积金贷款、或者混合贷款,而公寓只能商贷。

对于刚需买房的人来说,贷款方式的影响不可谓不大,从省钱的角度来说,公积金贷款还款总额最少,其次是混合贷,再次是商贷,而公寓只能使用商贷。

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三、贷款年限:住宅最高可以为30年,公寓一般只能是10年。

既然钱不够多,已经考虑买公寓了,就不得不说说贷款年限的问题。对于经济条件差的人来说,贷款年数越少,每个月还款的金额越高,压力瞬间就太大了。

从这一点来说,普通住宅的还款年限长,每个月的还款压力就没那么大,哪怕是做房奴,也不能以降低自己的生活水平为代价。


四、缴纳契税:住宅通常为1%-3%,公寓一律为3%。

根据契税2021年新政策,个人购买家庭唯一住房(以个人或者家庭为单位),房屋面积为90㎡及以下,需缴纳1%契税;房屋面积大于90㎡的缴纳1.5%契税。二套购房,90㎡级以下契税依然为1%,90㎡以上契税为2%。

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五、首付比例:住宅为30%,公寓为50%。

以公积金方式贷款,购买首套住宅,且面积在90㎡以下,或者购买的是经济适用房的,首付比例不得低于20%;首套房面积大于90㎡的,首付比例为30%;二套住宅,商贷首付为60%。

并且,住宅的贷款利率在某些时候可以下浮(根据政策),而公寓一般都是上浮10%。


六、住宅可以落户,公寓一般不能落户。

很多人购买房屋的原因,是从孩子教育的长远考虑,好的住宅如果刚好是学区,就意味着从幼儿园起就有好的学校、雄厚的师资、良好的读书环境、优秀的同班同学。

另外,有些城市的落户政策非常友好,不仅给予一些高学历、高精尖人才更多的优惠政策,在中高考招生政策上也有很大的优势。

而公寓既不能落户,也没有学区。

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七、住宅的公摊面积通常为17%-22%,而公寓的公摊面积在30%左右。

公摊面积大,意味着套内面积小,虽然公寓的大堂装修得富丽堂皇的,可是谁自己家里房本面积大,实际上使用面积小,谁心里明白。


八、公寓是民水民电,住宅是商水商电。

按照一般家庭而言,水费和电费按照第一阶梯计价,差不多就够了。

民水5元/每立方米,商水9.5元/立方米,每立方米就能差出3块钱!

民电0.5元/度,商电1.5元/度,1度电相差1元钱,夏天和冬天需要全天开启空调,电费就挡不住了。

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或许有人会问,公寓的土地使用年限到期后怎么办?

根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。

换句话说,在房屋40年产权到期后,业主可以资助联名向当地的国土资源局提出申请,补交土地出让金;当然,如果国家对这个区域有另外的规划的话,国家会收回土地和地上建筑物。

而这里面就涉及到几个问题:

①是不是所有业主都想续约?
②缴纳的土地出让金到底需要多少?是不是还不如直接买住宅了?
③国家必须收回土地和公寓的话,那个时候的普通住宅价格还会等你吗?



当然,公寓也不是全无好处,除了居住外,还能注册公司。
但如果只为了注册公司,完全可以通过租赁的方式,并不需要把本就不多的钱都押宝在一套可能花费并不会少的公寓上。
买房的确是一件大事,所以住宅or公寓,还得三思而行!

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