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财务规划:年薪30万的中产换房,暴富还是返贫?

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2021-4-29 14:08:12 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]
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最近接到了一个案例,粉丝是西安的,四十多岁了,在做贸易,是小企业的老板,每年的收入差不多30万,一共有3套房子,其中一套房子,月供是6400块。剩下的两套没有贷款,大概是市值是300万,持有的理财产品是100万左右,有车、有社保、有商业险7/年。


但是因为孩子要上高中了,如果去私立的学校,预计5/年,加上课外辅导可能得10/年。再入手一套高新大点房子,也是将来为孩子准备,面积140平,预计单价25000,看形势会争抢摇号,另外想为大人提前备些养老,该如何规划?


看这个收入和持有的房产情况,其实可以说这就是我们经常讨论的“中产阶级”,他的要求也很简单,就是为了孩子想再换一套房子,然后给自己开始规划养老,看有什么好的规划。


首先,我们来点评一下,他的财务状况。
  • 家庭的资产部分:350万元的房产(2套房子无贷款的合计300万,然后自住的这套50万)、理财产品100万,年收入30/年。
  • 家庭的支出部分:每年支出基础生活费10万(含房贷6400),商业险7万,孩子未来3年支出15/年。合计年支出33万。
  • 健康测评:在本金不改变的情况下,350万的房产价值因为没有出租,所以只有房子的增值,并不显示房子的货币价值。理财的产品是基金和股票,因为浮动,所以也不确定最后能赚多少钱,但是如果是长期持有,可以实现年化4-6%的收益,可以达到大多数投资者的平均收益,每年还能多赚4-6万元,在保证资产350万不变的情况下,30万加上投资的收益,基本上就可以实现36万,覆盖掉年支出的33万。
  • 财务打分:资本利用率较低,只能是一边赚,一边花,想要买房和养老,只能动用房子的部分,所以财务的健康状况只能得到60/100分。
    中产换房,是暴富还是返贫?
    其实现在这个粉丝是有经济能力的,收入水平也不低,但是他大部分的钱都压在了房子上,压力就很大,会感觉自己干了一年,收支平衡了,没有结余,人都想住大房子,但是我不建议楼主额外再买第四套房子。第四套房子,不说返贫,但是会给你更大的压力。

  • 现有房产置换“新房”。对不能产生房租孳息的资产,舍弃、置换掉,可以把手里的两套房子,换了,换成一套大的,有增值空间的房子,当然了,也是要摇号摇的到。可以提前将2套无贷款的房子卖掉,换取流动的现金流。
  • 房贷换租金。既然孩子现在是初中,肯定也是学区房,那不如直接把这套房子6600的贷款转嫁出去,把这套房子出租,然后以租养贷,就算不能全部覆盖贷款的支出,但是也能缓解负债的压力。每年多赚3-4万租金。
  • 控制贷款总额。买房的时候最低首付自然是好的,毕竟房贷是真的便宜。最好是处理掉2套房产之后,保证名下只有一套房子,在贷款的时候按照二套的利率来计算,最低首付40%,剩下大约200万的现金流,可以投入到投资理财中。
    通过上面的操作,就得到了两套贷款房,一套能以租养贷,另一套可以实现自己住大房子的需求,然后置换出来200万的现金流。这部分的钱合理规划为养老用途。
    养老200本金的规划参考:

  • 选择4.5%利率以上的保险类养老金,给家庭的主要支出配置上商业险,比例每年不超过5万元。
  • 50%的资产用于买固收的理财,银行精选理财为主,安全可靠。
  • 50%的资产用于定投理财产品,好公司、好基金,可以买好品质的封闭基金,用6单定存的方法,买几只基金,长期持有,坐享红利。
    这样一来,房子置换了,孩子的上学近了,原来的初中学区房产生收益了,每年还有200万资产累计创造的4-8%的浮动利润,还增加了养老商业险的配置,家庭的结构更合理了。
    最后提示:不管是一线还是二线城市,其实都不应该过度消耗贷款的资质,房子不是唯一的投资渠道,避免在一个篮子里投资失败,还是多分成几个战场,长期做价值投资,才是关键。

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