兔二窟的百万房贷，这么搭我省了10+万

从小的梦想，就是当一个包租婆，一个月有31天，每天都有房租进账，是哪怕枕头垫高都不敢想的；但人总要有梦想，不然和咸鱼有什么区别。因此，慢兔这个来自我大四川盆地的18线菇凉，因为求学、就业、成家定居南京这个东部二线城市。

城市的变迁，尽管教会了我什么叫地区差异，贫富差距；慢兔家大部分亲人依然固守着家乡2000-3000的平均工资，这个数值充其量也就够一二线城市的一月房租。但自己包租婆额梦想依然清晰，也曾笑着同沈先生调侃，如果有一天我们在南京攒下4套房的家业（比不了拆迁党们），就退休去环球旅行吧。嗯，梦想很遥远，现实很骨感，但努努力，终于在1窟之后的8年，买了2窟。当然，得益于1窟购买时间较早和较为可耻的啃了老，全款付清（当时慢兔就提出将资金1拆为2做首付，一次性购入2套被家人无情驳回，结果现在回头来see see，哼，不听兔子言，连沈先生都后悔不已，错过了购房的红利期）。而2窟由于房价的飞涨（大家肉眼可见无需多说）和自己对住房的种种需求，最终即便拿出近8年的家底，都还是背上了百万房贷。而这次，就来跟大家说说这个百万房贷我是怎么最小化成本，最大化收益筹划的。

不可不知的房贷基本知识：贷款种类和还款方式

住房贷款，常用的贷款方式多为三种：公积金贷款（前提是你缴纳了公积金），商业贷款（前提你信用良好，没有被各大银行记录在案）和组合贷款（满足前面两者的贷款条件，同时单靠某种贷款不符合你的需求）。三种贷款方式，贷款人在考虑的时候无非两点：首先是贷款金额的满足，其次是贷款成本；从金额层面，公积金有严格规定（以南京为例，首套房夫妻双方各50万共100万，二套房各30万共60万，年限为退休年纪-你当前年纪）；商贷看似宽裕，但你的月收入=月还款额*2。再看贷款成本，也就是贷款利率，目前南京的商贷利率为LPR+80个基点，为5.45%，比公积金高出近2个点。同样借一笔钱，同样期限，孰优孰劣很明显；所以显然的我们在进行贷款选择是，优先顺序应该是公积金贷款优于组合贷款优于纯商业贷款。

而还款方式目前主要盛行两种，等额本金和等额本息，需要大家注意的话，如果你不特别加以说明，银行和开发商亦或是中介机构都会默认等额本息方式，毕竟此种方式银行最终的所得利息较高，而贷款人每月还款金额固定好记。但实际上，同样一笔拆借了同样年限的钱，等额本金的优势明显（前提是你现在经济压力不大），两者的区别在于本金法下，每月都还了本金的一部分，下月利息测算时用剩余本金测算，也即随着还款时间的精进，我们偿还的本金越多，利息会越少，从而总的还款额下降；但本息明显不是，已经一次性的将所有利息平均到每月，此时作为还款人的你，前期还款月份每月的还款大头都是利息。所以，选哪种，好像一目了然。

负重奋进的“百万房奴”：最大化公积金+最小化商贷组合

从确定买房到看房下定，整个过程相当激情，因为跟沈先生意见统一，距离上班单位较近（相对于现在住处）的4居室（满足老人小孩居住需求）期房（不急住+政府对新楼盘限价）。所以很快就锁定了钟意的楼盘户型给了定金；约定了首付的付款方式（分批）和期限（可协商），顺带拿到了开放商给的1111猫超卡和一台55寸大彩电（购房福利）。这也就是在上一篇更文中提到的于1月末将自己到期的在投资产全部赎回付了兔二窟首付（林林总总200+W）。到此，兔二窟锁定，剩下的就是余下房贷的处理方式，在对着房贷计算器好一通扒拉+研究好本地房贷政策后，房贷思路正式出炉。

1.  公积金贷款额度拉满，年限26年，利率3.75%：当然各地的公积金政策不一，对于认房又认贷的南京市来说，由于我们一套房全款付清，所以是可以进行贷款的，前提条件，首套房的人均住宅面积小于40平（有改善需求），因此我家小人儿尽管才2m但在我们购房这点上做了不小的贡献，拖了家庭人均住房面积后腿，加之2套，公积金理论上浮10%。所以综合下来，两人拿满公积金额度60万和可贷的26年之后，余下的势必交给商贷补缺。

2.  商业贷款额度补缺，年限10年，利率5.45%：商贷优势明显，即只要你收入足够，那么银行是很乐于借你钱的，只要你付的起代价（利息）。然而在综合考量当前及今后投资市场收益的时候，慢兔并不认为5,45%是一个闭着眼睛就能实现的（当前银行理财4%收益的产品凤毛麟角）。所以跟沈先生决定尽可能压缩商贷的额度和贷款周期，哪怕前期负债压力大一点，但综合下来的成本低一些。所以扣掉首付和公积金之后，余下商贷选了10年还清（可以跟公积金不一样年限），利率5.45%。同步问清提前还款条件，做未来提前还款准备。

3.   等额本金还款锁定，估量小家的债务负担：贷款金额确定后，银行经理开始询问贷款方式，此时我要求他进行两种方式试算，目的有二，1为理清每个月还款额度多寡，揣摩上述的贷款年限是否可以（是否压力过大有延长商贷年限必要）；2为试算总的利息负担，银行能从我身上捞多少钱。所以给了几种方案让贷款经理试算（初步数值，综值以下款为准），最终在预估了家庭收入后，选定了等额本金还款方式，总的利息支出能比等额本息少近6位数，干啥不香呢？？

至此，兔二窟已经在路上，进展为银行贷款审核中，这预示着即将诞生一位新的房奴啦，为银行打工的日子也不远了。。

嗯，奋斗完兔二窟，也还要兔三窟啊~~~