2套房，房贷5800元，有20万存款，可以提前还房贷吗？

粉丝咨询：新一线城市，33岁，女，年入12～15万，市区一套房贷款为2600左右，逐月递减还有9年还清，郊区一套新房，30年贷款，每月还3200，有商业保险，每年缴费9200涵盖意外险、重疾病以及防癌。定期存款20万，基金15000，年收益15左右，理财险6万。打算明年结婚，想提前还一部分贷款减轻还贷压力，请问可行吗？

根据你的描述，我们来分析一下你目前的财务状况。

1、资产负债情况：资产为新一线城市2套房（总价不明）+定期存款20万+基金1.5万+理财险6万，负债总额为2600*12*9+3200*12*30=1432800元，约143万元。

2、现金流量情况：年收入13.5万上下，年固定支出为房贷加商业保险，共计（2600+3200）*12+9200=79200元，约8万元。




从现金流的角度看，目前的收入是完全能够覆盖支出的。收入减去固定支出后还结余5.5万元，分配到每个月为4600元左右，这部分是可支配的收入。只要保证每个月的开销低于4600元，那么生活就完全没有问题。

从理财的角度看，目前的投资结构偏向于稳健型。投资本金27.5万元，其中20万元为定期存款，占比约为73%；6万元为理财险，占比约为22%；基金仅为1.5万元，占比5%。这些投资品种中流动性较好的是基金，可以在盈利之后择时卖出。而定期存款如果提前支取就只能以活期的利率计算利息，会导致一定的损失；理财险也是如此，如果提前退保，损失还是不小的。




说回提前还款的问题。要不要提前还款取决于以下几个因素：

1、生活保障是否充足。为了保证我们的生活不会因为意外事件被打乱，手里需要留一部分的钱应急使用，这部分钱最好是3-6个月的工资，保证我们在一些意外如生病、失业等情况发生时，应对有序。

2、理财收益是否高于房贷利率。假如你要提前还款，从目前的资金结构来看，势必要动用定期存款，这时需要衡量一下，如果房贷的利率高于定存的利率，而且投资方面没有更赚钱的渠道，那么可以考虑提前还款。

3、提前还款要注意贷款银行的政策。房贷提前还款还的是贷款本金而不是贷款利息。一些银行在规定年限内如果提前还款，会收取一定的违约金，因此相关政策要问过贷款银行之后再行决定。




由此可见，在保障生活应急储备金充足的情况下，如果没有收益率高于房贷利率的投资方式，在银行收取违约金不高的情况下，可以考虑提前还贷，减轻生活压力。如果理财收益高于房贷利率，可以考虑维持现状，用资金换取更高的收益。