年收入100万，想要小孩换大房，为何也会瞻前顾后？

最近收到个问答，给出的情况是：家庭年收入税后100-120万，广州1房100平无贷，无存款。每月房贷、车贷支出约2.4万，共238万未还。每月保险、赡养父母、家庭正常开支等支出约4万，理财产品共价值约50万。打算要小孩，还想购置广州同小区房子总价约800万，但有小孩后计划全职主妇3年导致固定收入减少40万，如何维持目前生活水平？

因为有些情况不详细，只能根据给出的条件，先分析一下贷款情况。根据车贷一般最长贷款年限是5年计算:5×2.4×12＝144万。根据“共238万未还”推测“广州1房100平无贷，无存款”这句话应该是打错字了，应该是“有贷款，无存款”的意思。

这样的话，咱们就可以先来大致计算一下这个家庭在妻子全职期间的资金缺口有多大，然后再给出具体建议。

首先，咱们来算算，满足购买二套房、养孩子、日常开销3年，大约需要多少钱。

1、房子。

根据广州市的相关规定，有房有贷的情况下，购买2套房的首付比例高达7成。也就是560万元。

按照贷款3成，利率为最低的公积金贷款利率上浮10%，贷款360期计算，每月还款金额为10885元。三年的话大约是39.2万元。

2、家庭开支。

房贷、车贷的每月2.4万，再加上每月4万元的家庭开支，一年的总开支在76.8万，3年总共是230.4万。

3、其他增加开始。

生一个宝宝，开支是肯定需要增加的。每个家庭养宝宝的开支不同，这个不太好计算，但是咱们可以按照家庭人均开销大致推算一下。“每月保险、赡养父母、家庭正常开支等支出约4万”，根据这句，咱们可以大致以为是一对夫妻，加上双方父母，6口人月支出4万元。增加一个宝宝的话，大约就算增加了六分之一吧。三年大约是24万。

妻子全职3年，社保不能断。这些钱不多，三年也不超10万，咱们就按10万计算吧。（不过这个水平是必须得下降了，因为按规定单位缴纳的社保养老金最高可以交到300%那一档，个人至多只能交到100%）。

这些费用七七八八的加一起，不算2套房的那个首付，纯日常开销达到了：39.2+230.4+24+10=303.6万元。

而这三年内的家庭年收入只能达到：

（100-40）×3=180万元

（120-40）×3=240万元

也就是180-240万元之间。

资金缺口，不算二套房的首付的话在63.6-123.6万元之间。如果算上二套房的首付的话，资金缺口在623.6-683.6万元之间。就按算减去价值50万元的理财产品，资金缺口依然高达573.6-633.6万元。

面对这样的资金缺口，理智一点来说，靠任何理财手段，短时间内都是无法弥补的。不要想着靠买一套新房子，原来的房子可以租出去来弥补。根据广州市目前的租金水平，一套100平米的房子年租金也就在6-8万元之间，真的有些杯水车薪的味道。

所以这位女士能做的只有选择题，真的做不到“我都要”。当然，选择题的方案笔者就可以给出很多套了。

一、推迟再买一套价值800万的住房计划。

如果没有买房的计划的话，3年的生活支出，与家庭收入的差距可以缩小到24.4-84.4万之间。

再加上还有价值50万元的理财产品，理财产品还能创造收益。

按照这位女士全职家庭年收于就要减少40万计算，这位女士的税前收入应该在40-55万之间，生育津贴应该可以拿到19-30万左右，也是一笔不菲的收入。

加加减减算下来，勉强可以做到：全职主妇3年，维持目前生活水平的需求。

二、推迟生宝宝的计划。

如果不生宝宝不辞职的话，按照目前水平，家庭年剩余资金大约在23.2-43.2万元之间。

假设广州房价不涨，理财收益达到年化10%左右的情况下，大约只需要7-12年左右的时间就能补上623.6-683.6万的资金缺口。

如果攒钱期间遇到升职加薪的话，那么攒钱的时间也可以大大缩短，说不定只需要5、6年的时间就够了。

不过，考虑到5、6年后女士的年龄将超过35岁，这个方案的可行性需要慎重考虑。

三、卖掉现有房、车。

卖掉现有住房，变2套房为1套房。需求从原来的两套住房，变成一套改善性住房。

一套房的首付和房贷就要友好许多了。800万的房子，首付只需要240万。按照公积金贷款利率3.25%，贷款360期计算，每期还款金额24372元。

原有住房100平米，按照广州市2019年的平均房价计算，至少也能卖320万左右。足够支付首付和各种税费了，还有不少剩余。

如果连车一起卖掉的话，那么每月的还贷金额，相当于没有增加。当然，如果车贷金额不是很多，剩余年限也不是很多的话，完全也可以不卖。如果车贷占比很高的话，可以考虑卖掉现有车辆，暂时置换成比较经济适用型的车辆。

这样算下来的话，除了原本还有10年左右的贷款年限增加到了30年之外，年开支金额与“推迟再买一套价值800万的住房计划”的方案相差不大。

再加上卖房款的结余，完全可以比较轻松地度过这三年。

当然，如果双方父母有能力、有资质接手之前的住房的话，把房子卖给父母，是一个不错的选择。如果没有，就只能真卖了。

方案给出了，这位女可以士自己酌情采纳。笔者个人认为方案三单从经济的角度是比较好的方案，用延长时间的办法，换取单位时间内的支出下降，同时充分考虑到了政策优势。缺点就是房屋置换的空闲期内，有房价上涨或者长时间买不到心仪的房子的风险。

而且笔者并不知道这位女士购买二套房的需求源于什么，如果二套房也是刚需的话，那么方案三再好，也是不适合的。

（上述是个人的一些看法，欢迎交流，有什么不同看法欢迎在评论区交流，飞流看到会及时回复的。如果您还没有关注飞流，那还等什么呢！随手一赞，好运不断；关注飞流，财源滚滚。）