小产权房能不能买？

关于小产权房，有人说便宜，值得买，也有人说它五证不全、风险大，不能买。今天就来聊一聊关于小产权房的知识.

什么是小产权房？



小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”

我国究竟有多少小产权房呢？据报道，截止2007年上半年，就有约有1/3的城镇住宅为小产权房。城中村众多的深圳，小产权房的数量占全市总住房的一半以上，这些由当地村民在集体土地上私自盖起来的楼房供应了深圳70%的租赁住房，可见其数量之庞大。



深圳城中村

一般情况下，小产权房没有土地出让金的概念，也没有开发商的介入。所以，小产权房的价格通常比商品房便宜许多。在购买力有限的情况下，那些位置环境较好的小产权房就让不少购房者动心了。

小产权房有哪些类型？

1、通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。（这个是最常见的）

2、限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。

3、军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。

小产权房有哪些风险？



法律风险

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。



这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

根据有关规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

因此，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。这样就会造成产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。



产权风险

小产权房大都是在集体土地上建的，没有国有土地使用权证，预售许可证也难以拿到，这就导致它无法顺利取得房产证。而没房产证的房子并不能构成真正法律意义上的产权，换言之，小产权房只有使用权，没有所有权以及转让权。这也是上一条中仅限于本村村民的出售，无法向非本村村民的第三人出售的原因。

此外，在没有产权证的情况下，不能按时办理产权登记和过户，也不受物权法的保护。附属配套设施如供水、供电、供气等，因为不在国家规划之列，得不到有效保证。如果遇到政府相关部门拆迁，购房人的权益也是无法得到保障的。



无法顺利贷款


没有房产证的小产权房，没有经过备案，所以就不能去银行按揭，通常需要全款购买，对购房者来说其实压力也不小。

同理之后也不能拿这个房子去银行做抵押，将来转让起来也比较难，流动性较差。

总得来说，购买小产权房还是会面临不少风险的。那么，小产权房究竟能不能买呢？

小产权房最明显的优势就是价格了，如果购房者是为了自住刚需上车，但购买力较弱的话，可以考虑购置“小产权房”。

但如果是考虑投资，小产权房比商品房难出手不说，升值潜力相对也很小。

不过，对于小产权房的未来，目前也尚未可知。

早在2012年，在国土部官网上就提出了小产权房的处理思路，即是说“先清理后治理”。在国研中心公布的383改革设想中，提出对存量小产权房，按不同情况补交不等的土地出让金，以解决小产权历史遗留问题的规划。