损失十几万元，只因为定金两字！

买房需谨慎，结合《民法典》详解，为什么朋友的定金要不回。——题记

最近，有位朋友想要换房，看了十多遍之后，终于在某个周末下了定金，可回到家后冷静思考，因为现在众所周知的原因，他担心房价还会继续下调，于是，他想着先不置换了，把定金要回来吧，开发商说不行！打开合同一看，上面白纸黑字地写着：给付定金的一方，不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金，朋友很懊恼，要知道这个定金，可是接近他半年的工资了。

                                                     

具体到这个案例，为什么朋友定金要不回，我们结合《民法典》，详细说说。

一、朋友为什么无法要回定金？

根据民法典第五百八十六条规定：  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

与此同时，接下来是第五百八十七条规定：  债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

在这里，我们可以一一比照，对于朋友来说，根据他提供的信息，在看房N遍，心潮澎湃下，和开发商签订了认购书，并足额交付定金，构成了定金合同。而后期，他由于自己的原因，不想买房，按照《民法典》第五百八十七条的规定，将无法要回定金。

以上说的是一般情况下，定金无法要回，那么，有哪些特殊原因，定金可以要回呢？

二、哪些特殊情况可以要回定金？

1、不可抗力的影响

根据民法典第五百三十三条规定， 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

因此，对于定金合同方来说，如果发生了无法预见的、不属于商业风险的重大变化，比如地震、疫情等不可抗力影响，以及政府行政管控等特殊情况，客观上导致当事人不能履行合同，当事人可以主张变更合同或撤销合同。

就像今年，深圳715房产新政，若真有人那么不巧，就在前一天签订了认购合同，交了定金，一觉醒来，发现自己不符合规定了，此时只能要求卖方返还定金。

2、超过主合同标的的20%

比如这位朋友，假如他想要购买房子的总价是360万元，那么定金将不能超过360*20%=72万元，如果他交了80万元定金，哪怕后期，他因为个人原因无法履约买房了，72万元不能退给他，但多出的8万元，依然是要退还给他的，然而，因为开发商都会通晓这个法律规定，所以，他所签订的定金并没有超过这个数额，因此也无权要求返还。

3、定金和订金之差

有人可能会问了，那么买房，我只写订金，不写定金，不就可以退吗？是的，因为订金从法律条款上并没有严格的规定，订金给付后，如果发生一方违约，导致需要解除合同时，收受订金的一方，必须如数退还订金，所以是主张可以返还的，但是，一般的房产认购书、购房合同，都是属于主合同，适用定金的担保规定，且对方都会有严谨的法务团队，合同上面肯定也会标示着定金，而不会让你抓住漏洞，如果真有这么一出，你就偷着乐吧！