看了“户均1.5套住房”报告,我发现买房时还要考虑这5件事

相信很多人都看到了前阵子央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发表的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》了。

没错，那个让很多人都大呼自己拖了国家后腿的#中国城镇居民家庭户均资产317.9万元#的热搜，用的就是这份报告里的数据。

为啥很多人觉得自己明明白白地被“平均”了，是因为这个317万说的是“总资产”，不是“净资产”，里面包括了负债。

假如你买了套1000万的房，首付300万，银行贷款700万。那么虽然你的总资产是1000万，但实际净资产只有300万，因为总资产=净资产+负债。

至于为啥媒体们要拿317万这个数字当标题，无非是为了噱头呗，所以看到这个数字大家真的没必要那么焦虑和紧张。

事实上，调查显示，中国城镇居民家庭净资产均值为289.0万元。家庭净资产中位数为141.0万元。

中位数是什么？假如你有1块钱，我有1万块，马云爸爸有300亿。那么我们平均数就是100亿，中位数就是1万。

由于贫富差距的存在，中位数的意义大于平均数，因为少数富人会把全体的平均值拉高，但大多数人所在的位置处于中位数，所以中位数更能反应实际情况。

虽然141万看起来也不少了，但实际上居民可支配的钱却远没有这么多，为什么？

因为净资产也不只是单纯包含存款啊，这里面还有房子、汽车、现金等等。

我们来看一下调查中关于家庭资产分布的一系列数据：

城镇居民家庭的家庭资产以实物资产为主，住房占比高达七成，住房拥有率96%，户均拥有住房1.5套。

其中，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。

城镇居民家庭负债参与率为56.5%，家庭负债主要是房贷，占比75.9%。

大家看出什么了吗？

这样的数据，说明我国目前大多数家庭的主要财富都和房地产深度捆绑了。

而和重仓房产相对应的，诸如股票、基金等家庭金融资产的占比只有20.4%，而且偏好无风险产品。

随着家庭资产的增加，家庭持有风险金融产品的比率才随之提高。

这是一个值得玩味的现象。

因为这样的资产分布反映出对于那些只有一套房，也就是房产占比高的家庭，最实在的不动产已然成了他们最虚拟的财富。

也就是说，就算住在北上广深这些高房价的城市，不少住在千万房产里的家庭可能也拿不出100W现金。

这样带来的结果是什么呢？

就是这样的家庭在投资理财中会越发保守，无风险资产又会占据大部分原本占比就不高的金融资产。

这是为什么？

大家都知道，房产作为不动产的典型代表，有一个最大的特点就是流动性差。

什么是流动性，就是资产能在急用的情况下迅速变现而且不会带来损失，而房子的流动性显然不太好。

因为除非你降价甩卖，否则变现都是需要时间的，即使在上涨周期中，房子挂出去几个月才成交也很常见；

一旦房价进入下跌周期，挂出去一年半载没有成交的情况屡见不鲜。

但流动性又非常重要，这一点对实业有些了解的人应该很有发言权，对于很多企业来说，现金流就是生命。

有时候生意赚钱还是赔钱可能都无关痛痒，但现金流是万万不能断的，因为一旦现金流断了，很多哪怕是资产数亿的公司，因为大多数都是实物资产，一时半会儿无法变现，也可能面临倒闭的危险。

对于个人来说就更是如此了。

而且现代大多数人买房都会选择贷款，全款买房的人少之又少，这点从房贷占比就可以看出来，所以房子本身就自带了杠杆。

比如我们付100万首付，找银行贷款200万，就可以买300万的房子，相当于加了2倍杠杆，但这也就代表了你无论盈亏，都会自动放大2倍。

她姐有个远房表哥，春节前刚辞职准备开店，没想到就遇到了疫情无法开门营业，一边是店铺还要交房租，一边是老家房子要还贷款。

前阵子听说那位远房表哥把房子挂了出去，可是看房者寥寥无几，更不要说成交了。

所以，过于集中、单一化的资产构成是一种不健康的财务状况，会削弱家庭的抗风险能力。

当房产占比高的家庭面临一方面是可支配资产太少，另一方面是经济下行的压力时，不仅不敢花钱，更不敢把手头的现金投资到高风险资产上，所以只能选择低收益+流动性高的无风险资产以备不时之需了。

与此相反的是已经拥有了多套房子的家庭，一般都是已经解决了刚需，在过去的十几二十年里因为房价的上涨赚到了甜头，在财务更加自由的情况下才会考虑购入其他房产。

这样的家庭，房贷在总资产中的占比已经下降了，债务风险没有那么高，财务健康状况好一些，抗风险的能力也就比较强了。

其实她姐写这篇文章的目的，并不是让大家不要买房子了，多去配置风险资产吧。

而是想要通过央行给出的调查数据，告诉大家无论买房与否，一定要明白拥有一个健康的财务状况的重要性。

家庭财务状况就像一个人的身体，平日里很难觉察出健康危机的潜伏，一旦处于“亚健康”的状态。

比如未来现金流减少、负债增多、风险资产收益降低等等，就可能对家庭资产带来风险或者损失，所以需要定期查看检验。

还是拿买房来说，买房后的资产负债比、每月偿债比是多少、对未来现金流的影响如何、买房投资是否占用机会成本、购房使用的杠杆率等关乎财务状况的要素，都是需要去一一考量。

1.资产负债比

资产负债比=家庭负债总额/总资产，是用来衡量家庭债务负担是否合理的一个指标。

如果比例太低甚至没有负债，则意味着没有使用财务杠杆，但也失去来加速财富增长的能力，而比例太高则意味着风险增加。

2.月收入偿债比

月收入偿债比则能反映出负债对日常生活的影响有多大。

许多理财专家会建议每个月拿出收入的30%～40%用来还贷，否则家庭每个月需要因为房贷车贷等把四成以上的收入交给银行。

就会严重影响生活品质，这显然不是财务健康的表现；

3.现金流储蓄

假如是刚需买房，就要考虑购买自己能力范围之内的房子，把杠杆控制可控制的范围内，保证在偿还房贷和生活支出后，还有一部分现金流储蓄下来。

也就是买房前，先计算出房贷和生活费用以外每月还能结余多少，如果能预留出的流动性资产太少，那么就可能发生家庭财务危机。

如果流动性资产过高，偏低的收益也会影响资产进一步升值的能力。

所以预留出6个月左右的紧急备用金以备各种不时之需是比较合理的；

4.机会成本

如果是抱着投资的心态进入房市，就要明白房价并不总是在上涨。

随着人口红利的消失，长远来看会逐渐呈现人少房多的情况，一旦市场需求不足，房价自然不会上涨。

而且就算大城市外来人口不断涌入，随着楼市政策的收紧，买房门槛的提升，即使未来房价依然上涨，像过去那样高速猛增的可能性也已经微乎其微，那么投资房产的资金可能会占用投资其他资产的机会成本。

过去的2019年，代表股市表现的沪深300指数涨幅为36%，代表通胀的全年CPI同比涨幅2.9%，而在过去持续躺赢的房地产表现却乏善可陈。

根据国信达数据显示，2019年全国二手房挂牌价前三个季度累计仅上涨了1.95%， 也就是说去年如果靠投资房地产，回报率和货币基金的收益率差不多，连通胀都没有跑赢。

5.购房的杠杆率

之前很多人之所以靠买房致富，其实就是因为杠杆，因为一旦房价上涨，杠杆能够以较少的资金撬动几倍的收益。

所以买房的真实回报率是房价涨幅*杠杆率-贷款利率，这样只要房价持续上涨，房贷杠杆越高，回报率也就越高。

但是现在楼市只涨不跌的前提已经不存在了，即使是一线城市也动辄会出现降价100多万的消息，所以利用高杠杆买房，就要考虑一旦房价下跌，过高的房贷带来的最直接风险就是负资产，即房屋价值低于贷款。

也就是假如你负债80万买一套100万的房子，如果房价跌到75，这套房子对你而言就成了负资产，你的首付就已经被侵蚀掉了。

其实以上指标，都是财务状况是否健康的测试指标，不只是在买房时才需要考量。

买房可不比买包买衣服，要有计划、多思考，如果单纯为了坐等房价上涨，实际没考虑清楚，就别贸然行动了，毕竟闭着眼睛买房就能涨的时代已经过去。

如今买房除了自己的财务状况，还有其他许多细节需要关心和考虑。

最后她姐还想说一句，虽然我们每个人身处的城市、人生阶段不同，也有着不一样的家庭背景和财务状况。

但最重要的是，所有对资产、负债、现金流优化的方法，本质都比不上自身能力和收入的提升。