不谈理论，房贷该不该提前还？何时还？我全给算出来了！

去年我家买了二套房，因为目前的二套政策严格，房贷利率毫无意外的加息了近25%，达到6.1%。

一、搞清楚每期月供的本息金额

目前房贷还没下款，但我先于银行做了一件事：把每个月的月供中，利息和本金的金额，做了一张还款计划表。
虽然公式算出的金额与计算器不一样，但来去几毛钱，也就可以忽略不计。做这张表的目的就是，细算出整个还款周期的利息分布。

结论:
贷款30年，还款第2年，本金才还了总本金2.5%，利息就还了总利息的10%；
还款第4年，本金还了5.2%，但是利息已经还了20%;
只要到第10年利息已经还了50%时，而本金只还了17.5%;
最后的10年本金占了54%，利息只有15.5%。

总结起来就一句话，房贷利息大头在前10年，后10年基本都是本金。这是因为房贷每期利息，是根据上一期剩余未还本金计算。知道了如上这个规律后，想少付利息的话，很显然要降剩余本金。

顺便安利我的房贷的记账方法：
首先设置负债账户，填入房贷总金额；然后设置还款账户，比如XX银行。
每月还贷时：本金部分部分，还款账户转账负债账户；而利息部分则记为支出，选择还款账户即可。
长期这么做的好处是，清楚知道已经还了多少本金，多少利息。是否应该提前还款，一查便知。

二、房贷是一次性还还是留着慢慢还？

之前看过一个随友发帖，自己房贷30万，20年，月供2000多，要不要提前还款？
经过计算，这个房贷利率肯定没打折，肯定是5%以上的商贷。既然是利率上浮，且是商贷，那么就有必要考虑，是否提前还款。但是因为不知道他这房子已经还了多少年，所以也就没法估算已还利息比例。不过大概的原则就是，刚买房的前几年，手头如果资金充足，可以每年适当还掉一部分本金，以减轻之后的利息。

个人不建议一次性还清，因为房贷终究还是一项长期的负债。5%的利率还是比较低的成本了。如果用自己的积蓄还清房贷，虽然无债一身轻了，但是自己手头也紧了。倘若遇到什么急事，自己又没有可用资金，那么必定还是要借钱解决。


普通人的借钱渠道无外乎：

1、 亲朋，这年头借钱开口难，如果对方不借自己也难堪。就算借了，支付利息的话肯定也不低。而地方不要利息，这又欠了个人情，还是得还；
2、 信用卡消费可以分期还，但是如果各位精于计算。月利率0.375%，折合成年化实际也有9%。
3、 消费贷款，这类借款利率也不低，普遍都有10%以上。而且适用范围有限制，否则容易被风控。但是自己用钱的地方，可就不一定是消费领域了。
4、 网贷更不用说了，不仅额度小，几千元也解决不了问题。更要命的是利率极高，劝诫各位不要碰。


综上所述，手头还是要留点钱，以备不时之需。
而自己的房贷如果刚买没几年，可以考虑每年提前还一部分本金。
如果还款已经超过10年，一大半的利息已经贡献给银行，也别考虑提前还款了，安心慢慢还吧。