【理财咨询】手头有40多万存款，要不要买二套房？

过去的一段时间里，我一直比较纠结，到底要不要买二套房，原因是自己现在具有公积金贷款资格，可贷最高额度为70万，但要求是需要房子总价在110万之内才可以。因为贷款利率现在只有3.25%，一直用不了感觉很浪费和可惜。但如果购买了，则存款会全部消耗掉，理财收益就没有了，而且目前租售比并不划算，没有自己理财高。

今天看了一个姐姐对于别人借钱买房的故事，给了自己一些启发，这里我也写一下，也希望大家可以给我的规划出出主意，看看是否可以。

姐姐给出的第一个原则是：

1、买房借钱没问题，外债金额不建议超过未来3年结余额

我根据姐姐的建议，算了一下我们的情况，买房前每年结余保守估计约10万，买房后结余额降到5万，个人比较保守，保守估计目前工资上涨空间不是很大，基于这个背景，那么外债金额不建议超过5*3=15万，加上目前可动用的存款约40万，首付金额应该在55万为宜。因为我不喜欢负债，而且我想用公积金贷款，必须控制总价在110万之内，首付在40万左右，目前存款可解决。所以不用担心这个问题。

2、偿债比例要控制好，新增债务后，结余率不要低于30%

不管是姐姐还是以前学过的知识都说了，有孩子的家庭，比较安全的结余率是30%-50%，而且30%还是一个比较低位的结余水平了。预计我们的年收入为25万，如果要保证30%的结余率，那么房贷及支出总和不要超过17.5万。但是买了二套房以后，房贷每年就有10万了，所以生活支出要控制在7.5万，意味着每个月只有6250元生活费，而老公因为在外地，每个月生活费基本在3000元左右，父母生活费1000，车子1000元，宝宝1000元，还剩下250元自己买点零食和生活用品，但是人情、保险和大件费用就没有钱可用了，这部分预计在2万元左右，可以通过开源来解决吧，因为老公没有外快，所以自己要非常努力。

3、算好最恶劣的情况对家庭财务的影响，做好心理准备

这一条是我自己加的，我们面临的最大风险就是失业，因为我们的年收入，基本全部来源于工资收入，这意味着一旦我们中的任何一个人失业了，我们将面临严重的财务危机。危机到底能到何种程度，这次我也演算了一下：

说明：

买房前：理论结余为16万，结余率高达52.4%，现实并没有达到，因为我们工资是今年才提高的，奖金也还没有拿到，公积金也没有全额拿到。如果不买房的话，后面可能是能达到的。

买房后：理论结余为9.6万，结余率超过30%，算是及格了，如果可以实现，很好。理财方面的收益是房屋的出租费用，这个110万的房子，按照每月1000元，11个月的租金来预算的，第一年因为交易问题，可能无法实现，但是后续应该可以的。

因为买房，把现金转换成资产，结果结余率大幅下降，不过算上还的房贷，其实结余还是差不多的，就是51600+101080=152680元，只是减少了理财收益近万元。不过如果没有买房，每年的存款是增加了，理财收益应该会继续增加的，但房租可能增加就比较困难了。问题的关键还是在于房价是否还会上涨，如果大涨，现金换成资产当然比较好，如果好几年房价徘徊，那么当然是越晚买越好，毕竟资金也是有时间成本的。目前来看，二者是差不多的。

接下来，我们最害怕的失业情况来了:

情况1：老公失业，老公工资比较高，失业了当然不好，如果失业了，他的固定生活成本3000，直接减掉，让他在家死宅，生活支出锐减。最终年结余率为-12%，入不敷出，每年还欠款1.7万。

情况2：老婆失业，老婆工资比较低，但这样的话，老公的固定生活成本还在，所以还是入不敷出，每年还欠款1.36万。

这两种情况都是极端的情况下，每年负债的钱，可以通过努力降低生活支出来实现，多做一些开源的事情。勉强生存吧，但大家的压力都将会非常高。我们要尽全力避免出现这种情况。

未来我比较期待的日子是我们可以结束两地分居，也面临两种情况，

情况1：老公工资降低，降低到和我差不多的水平，最终结余率24.2%；

情况2：老公工资保持现状，因为生活支出可以减少不少，最终结余率可以达到36.9%。勉强可以吧。

所以综合算下来，其实目前买个110万-120万左右的房子是可行的，而且尽量买个出租收益高的，也可以稍微提高一下结余率。

此外还需注意：

l 在买了二套房后，应该注意增加保险的保额，以免出现意外，导致无法负担家庭固定支出，陷入债务危机。

l 收入结构过于单一，努力提高开源收入或者提高自己的职业技能，尽力规避失业风险。

l 生活支出高企不下，尤其是老公和自己长期两地分居，不利于家庭和谐，建议在买房过后，再积累30万之后，可以考虑结束两地分居，归集到一起生活。