房价跌了怎么办？

最近，相信大家都感受到了，频频被土地流拍、房子降价、二手房腰斩、恒大“打折”、万科“活下去”这类信息刷屏，各类信息汇集在一起就是体现一个意思：房子要降了！

我们朋友圈里的议题也从“怎么才能买到房”逐渐过渡到“现在还能买房吗？”直到现在变成了“买在山顶了，要不要抛？”恐慌情绪蔓延......

今天，阿木看到了一句很经典的楼市投资点评，分享给大家，然后我们来仔细分析，房价降了后我们该怎么办。

经济学家任泽平说：房地产投资短期看金融、中期看土地、长期看人口。

仔细体味，这句话用了最简短的词概括了楼市投资的要点。想一想我们这一轮的楼市是怎么起来的，应该是从2015年的去库存开始的。

短期看金融

2015年全国库存堆压成山，因为有了“去库存”的政策指导，放开限购、降低首付、利率打折、放开杠杆的金融政策接踵而来。

在这一波金融政策下，楼市很快有了反应，一线城市最敏感，放开政策后，楼市回暖很快，价格也随之上涨。随后二线城市紧随其后，基本实现了两年时间房价翻一番的的盛况。

这种现状很好的解释了楼市“短期看金融”的含义，我们再来看看2018年楼市急转直下，主要影响因素是什么？其实，观察后不难发现：目前的金融政策对楼市非常不友好，重启限购限贷、提高利率提高首付的政策，甚至，连首套房的贷款利率都不放过，大有“宁可错杀一千，不可漏网一人”的气势。

在这样的高压政策下，楼市盛况急转直下也是情理之中了。因此，我们可以发现，这次的楼市下行，最主要的因素还是金融政策的转变。

但是金融政策的指导影响的是楼市的短期走势，我们买房投资大多是奔着中期和长期投资收益去的，短期看楼市价格跌了，中期和长期是否还值得持有呢？

中期看土地

中期看土地，这里边的土地，不是指土拍的价格，而是指一个城市的土地供应量。

我们普通投资者，在投资楼市时，往往喜欢根据土拍价格来做出“投资”决定，2016-2017年间，各大城市频频出现“地王”，这就像一剂春药，凶猛地刺激了广大的投资人，在一片又一片的土拍惊呼声中，老百姓怀揣资金，猛得扎入楼市投资中，最让人笃定的信息就是：这个高的土拍价格，买了楼还怕亏吗？

然后，现实情况，被啪啪打脸了。两年后的今天，有多少“地王”在亏本售卖，甚至销售业绩还很差，还有更多“地王”偷偷地躲在身后，独吞苦果，根本不敢上市......

面粉贵，并不代表面包一定贵！这个道理我们一定要懂！

翻遍经济学宏观微观两本书，没有一条理念是指出：面包会随着面粉涨价，但却无时无刻不再告诉我们一个基本原理：价格是由供需关系决定的。

用到楼市上，这个原理一样成立。房价的高低，最终由这个城市的供需决定，其中供就是指：土地供应。

我发现，普通的楼市投资者，很少会去关注政府的推地信息，其实每年土地的供应情况直接决定着来年楼市的价格涨跌。

就拿阿木比较熟悉的杭州和南京两个城市来说吧，在华东地区这两个省会城市级别和实力都差不多，但是南京政府每年推地比较少，节奏缓慢，使得南京这几年来楼市价格一直比较稳定，保持着稳中有升的走势，即使是在全国楼市都极其低迷的2014年，南京楼市也一直比较平稳，没有经历过大跌。

相反，杭州楼市则是另一番光景，杭州政府的推地节奏和频率都很高，新房遍地都是，这种情况导致在楼市低迷的2014年，杭州楼市房价经历了几场大跌；再比如今年，金融流动性被锁死后，楼市火爆的杭州一夜入冬，二手房开始降价。究其原因，市场库存太多是根本。

从这两个城市案例中我们可以发现，当短期资金流动性（金融）被遏制后，那么楼市的价格走势就会由中期的土地供应决定，土地供应多的，价格下降幅度会大，土地供应少的，价格相对就更坚挺。

长期看人口

那么土地供应大的城市是不是就不值得投资呢？且慢。

房产投资是一项长期投资，如果你愿意较长期持有不动产，而非短期内出手买卖赚差价的，那么重点需要关注的数据是城市人口流入数。

在未来几年，城镇化红利依旧会是一二线城市的主要红利。据了解，目前中国常住人口的城镇化率为58.52%，如果按照发达国家平均80%的城镇化率来计算，中国未来至少还应该有3亿人要进城，这3亿人将会给大中城市带来更多的红利和资源。

中国的城市化，特别是省会城市的大规模城市化还远远没有停止，这类城市的人口聚集效应仍在持续，相应的，人口的流入对房产是最坚挺的支持。

目前来说一线城市中的北京和上海已经对外来人口的流入进行的一定的限制，由此可得，深圳广州以及其他强二线城市将会是城镇化改革的最佳受益者，大量的精英人士会流入到这些城市，成为楼市房价的支持者拥护者。

阿木建议，楼市投资者可以重点关注对人才有较好引入政策的强二线城市，比如杭州、南京、成都、西安、武汉、郑州等，这些人才流入每年大幅增长的城市，同时也会是楼市长期看涨的城市，适合不动产长期投资。

现在再来看看近期楼市下行，大家问的：“房价跌了该怎么办？”

如果是想秒入秒出短期赚差价的，请住手吧，安心拿钱去买点理财产品，短期收益绝对秒杀炒房；

如果想5年内中期持有房产的，重点登陆自己城市的规划部官网，对比一下历年推地行情，再多跑几个盘，看看待上新盘多不多，如果你的城市，新盘太密集，就暂且住手吧，若是待售新盘少，可以挑好地段入手；

如果你是想长期持有房产投资的，重点关注城市人才流入率，百度上可以搜到全国人才流动数量靠前的城市，如果你属于其中之一，那么可放心长期持有。

最后，你在房产投资上，有哪些疑惑和心得，欢迎留言交流，也欢迎到我们的公众号后台来提问哦！

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