刚需贷款买房，如何评估适合自己的贷款期限？

随手记论坛常常会有朋友分享，房贷欠得越多、越久就赚得越多。他们认为，合理的负债，是一种资金在机会成本上的“套利”，你从低成本的地方拿到钱，放到收益相对更高的地方。
　　依据此，你问房贷应该贷20年还是30年，可能得到的答案是30年;你问首付应该付5成还是3成，他们告诉你付3成，越少越好;
　　这样说并不是没有道理。但也不是绝对。
　　但是这个“套利”，首先取决于你对于房价上涨的判断。因为如果房价的涨幅高于银行贷款的利率，那么贷款买房就是赚钱的，贷款的杠杆性放大了这种增值效应。但如果房价的涨幅低于贷款的利率，杠杆也会放大亏钱的效应，所以说这需要依赖对未来房价走势的判断。



其实买房贷款年限并不一定是越长越好。
比如到底是因为什么而买房，未来的收入变化，是否有其他的投资渠道，每月还款能力等。我们可以分三种情况来看。
　　1、刚需自住型
　　购房自住，并且长期都不打算卖掉房产或更换新房的，属于消费，贷款时间在能力所及的范围内越短越好。我们一般建议自住房屋的还贷期限，购房者选择20-30年的还款期限比较合适，支付的利息总额比较合理，而且自己正常的生活水准不会受到很大的影响。
       2、兼顾投资的刚需
　　购房自住兼顾投资，很可能中长期会更换新房或者卖掉，属于长期投资，期限越长越好。
　　这种情况其实也不是绝对的，如果你有其他的投资渠道，能取得高于买房贷款利率的投资回报，贷款期限当然是越长越好;但是你只是普通的上班族，也没有太多的理财渠道，仅仅是希望将买房作为一种投资，为了省利息，建议贷款期限尽量短。
　　3、投资性购房人
购房投资，但打算短期持有，抱有炒房的目的。这个时候要看你认为你能从炒房中取得多少收益，如果觉得房产将延续大牛市，房价继续飙升，能取得很高的收益，那么贷款年限越长越好。