哪些指标可以判断一个城市房地产是否还有投资机会？

浏览：84 评论：9

2018-9-22 14:37:26 来自生活资讯来自PC [ 复制链接 ]

随着一线城市的限购限贷收紧，三四线棚改货币化，这房价又偷偷地涨了一波，安徽某个贫困县的房价突破了8000元。

朋友A买房时犹豫了一下，这一拖就拖了N年，小孩都两个了，可还是没有买房。朋友B买了4套房子，目前租金能满足日常生活所需。买房是人生中的一道坎，买了能否赚钱要参考若干个指标，主要有这三个。

房地产是一个特殊的投资品，它具有两重属性，一是使用价值；二是投资价值。判断房地产是否还有投资价值至少要看三点：1.房价收入比；2.租售比；3.人口净流入量。我国的城镇化进程影响着房地产市场，目前有两个渠道的人流入城，农村人口入城，三四线城市向二线城市流动（一二线城市人口的流动）。从2016年开始，房地产持续上涨，这不是限购限贷调控所致，这是行业大周期所致。

1.人口净流入量
我国的土地的性质是公有制，改革开放前中国是农业社会以农业为主，现在中国大力发展工业，农民都进程务工，因此有买房需求。还有一部人人才吸引政策下流入到一些一二三线城市。人才吸引政策导致成都落户的人才的增加迅猛，促进了房地产销售的增长。显然，房地产的投资属性是以人口的持续流入和放低地产需求为基础。

人口的流动受宏观经济、政策、制度影响，反应在房价了。一线城市北京、上海、深圳都是人口净流入城市，一些高端人才即使住一个小房子也不愿意去二线城市发展，因为一线城市能给他们提供更好的发展空间。买房买的不仅仅是一个空房子，还用一些列的福利，买房才能拥有在城市享受一些教育、医疗等福利。

2.房价收入比
房地产是有房子和土地组成的，房子是固定资产会折旧，会贬值。但我们买房购买了土地的使用权是无形资产，实行摊销，受土地供应和利率等情况的影响下，房价上涨。同时宏观经济、政策、制度对房价也有影响。中国各地发展不平衡，各地的房价差距大。房价收入比是判断房子的投资机会指标之一。

房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

2017年，热门城市“限购、限贷、限价、限售”四限令对房价有一定的抑制作用，房价上涨带动了物价上涨，但工资却没大幅上涨，因此工薪族买房还是很吃力。范范生活在安徽，那就来分析一下安徽省会合肥的房价收入比吧

智联招聘发布了《2017年冬季合肥雇主需求与白领人才供给报告》，合肥平均薪酬为6940元，在全国37个主要城市的薪酬水平中排名第二十七位。然而合肥的房价最低破一万，最高的3.5万元。

2017胡润全球房价指数排名出炉，中国房价涨幅仍是全球最快，合肥房价以18.0%的高涨幅排名第三位。拿着6940元的平均工资在合肥过在合肥过日子是捉襟见肘，况且有些人工资还低于6940元。虽然平均工资并不能代表你的实际工资，但是也是能总体看的出整个城市的生活水平。从工资收入水平和城市基础设施，一二线城市高于三、四线城市，在一线城市严控人口和二线城市户籍放松的情况下，二线城市将保持对大学生等青年人口的吸引力。

3.租售比
租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。房屋租售比可以反映一个城市的收租回报周期,也是看待房地产投资价值的变动的一个重要参考，通过租售比能推断出房地产市场是否存在泡沫。

2018年，社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》，合肥榜上有名。合肥的租售比是1：746，当房价与租金分别保持不变时，将需要62年才能通过租金回本。

按照国际惯例，租售比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标，国际标准通常为1∶200到1∶300。这个理论上的参考值意味着如果把房子按市场上的租金出租并且200个月到300个月内能收回购房款。，那么当前买房就是合适的。如果高于1：200，说明该区域房地产投资潜力较大，如果低于1：300说明该区域房地产投资价值小，房价高估。租售比越低，则依靠租金收回购房成本的时限越长，从而淡定房价有虚高的可能。

判断一个城市的房地产投资价值不仅仅是这三个指标，还有有利率、汇率、人口分布、信贷政策、消费心理、通货膨胀率等，但范范认为投资房地产已经不是那么容易赚钱了，投资房地产风险加剧了，投资需谨慎。

作者简介：生活范007 拥有 8 年理财实战经验的职场妈妈，擅长家庭理财，致力于分享小白能看懂的理财知识，践行下班后赚钱！