房子到底值不值得买？你需要搞清楚几个公式！

关键词：买房  净租金收入  机会成本

在前面一篇帖子中，说到了买房，结论是：如果房子是买来住的，那只要负担得起，就应该买。那么，如果房子是买来投资的，怎么知道应不应该买呢？

一、案例

湖南，县城，二手房（85年，两证不全，未过户），90平，购房全款27.6万，立即租了出去，租金年7500。

这是一个已经成交的真实案例，买得值不值呢，我也不知道。

我们可以用实例来学习和思考，该不该买房子这个事。不妨来计算一下，用数字说话！

二、计算房子总收益率

投资房子的收益有两个来源：（1）租金收益，（2）房子价格的变化。

如果增值了，明年房价上涨到300000的计算。

如果明年贬值了，房价下跌到250000万的计算。

关于“净租金收入”，就是把一些业主要承担的费用减掉。

每个地方规则不同，一般来说，物业费和大部分维修费用都是业主承担的。

而在北京，部分业主还要承担供暖费。把这些费用都减掉，才是“净租金收入”。

在本例中，暂时没有业主要承担的其他费用，不过，未来房屋的维修没有预估在内。

三、计算房子净收益率

那么，如果我们算下来，在上面的例子中，预计房价上涨，投资房子的总收益率为正，是不是就可以投资买房了呢？

并不是这样，你还要考虑按揭利息。以下是一个假设100万买房的例子，首付50万。

由于每个月还按揭都会让房贷总额不断下降，同时，也会让投资本金不断上升，所以，以上的计算，每年都要重新计算一遍。

但是，本例是全款买房，净收益率=7500/276000*100%=2.72%=总收益率。

四、机会成本计算

那么，我们刨去了按揭利息，算出了净收益，是不是净收益率为正，就能说明投资房子是个明智的选择呢？还是不行，你还需考虑“机会成本”。

1、什么是机会成本？

就是你用这笔钱去做别的投资，带来的收益，就是你的机会成本。

比如用买房的钱，去投资，一年的收益率大约是4%，你的“机会成本”就是4%。

在本例中，如果你不投资房子，而投资货币基金，每年会有276000*4%=11040，你什么都不用管，什么都不用干，根本不用找什么客户，和租户扯什么皮，还要维修啥的，那真是躺赚啊。

而在本例中，净收益租金只有7500，总收益率只有2.72%，你觉得作为投资买房值不值呢？

2、生活中的机会成本

“机会成本”是经济学里面一个非常重要的概念，它往往看不见，摸不着，容易忽视，但却非常重要，你在平时的生活中也应该注意一下自己的“机会成本”。

有一个段子说，地下有一张100元大钞，马云是不会弯腰捡的，因为人家机会成本高啊。

广场舞大妈就不一样了，虽然也是一天24小时，但价值要低得多，所以才会蹭免费班车，哪里有打折就跑去哪里，哪怕排除几个小时领鸡蛋。

这就是马云发几亿红包，我们抢几毛红包的原因。

所以，每当你选择一个东西的时候，你一定放弃了其他的一些东西，你放弃的这些东西可能带给你的收益，就是“机会成本”。

如你选择花1小时去刷微信，你也可以把这1小时花在学理财上。那么，花1小时学理财给你带来的收益，就是你花这1小时刷微信的“机会成本”。

3、投资的机会成本

对于普通人来说，投资的机会成本起码是4%，就算你不懂投资，只要买货币基金或者银行理财，基本上都能达到。对于投资能力强的，机会成本当然更高。

· 投资银行理财或者货币基金：4%

     · 长期投资债券基金：8%

     · 长期投资股票基金：10~15%

因此，只有在预期净收益率高于“机会成本”的时候，投资房子才是明智的。

五、投资房产的注意事项

1．房子的买卖涉及各式各样的税和费，比如契税、印花税、中介费等等。

决定投资房子之前，一定要找当地的中介了解清楚，把买和卖两个环节所涉及的税和费都要考虑进去。如果投资房子的总收益率不高的话，这么一点钱只够交税的。

2．房子的买卖是受很多限制的，并不像股票和基金一样可以随时买卖。

比如有些地方规定，新房买入后，5年之内不得转让。还有的离婚两年内不得买房。这种情况下你就要考虑未来几年而不是未来一两年的房价走势。所以，投资买房之前，要充分了解政策规定。



在买房子之前，一定要目的明确，是买来住，还是买来投资。因为目的不同，思考逻辑和判断方法就不一样。如果房子是买来住的，那只要负担得起，就应该买。

不要太多考虑未来房价会涨还是会跌。在评估是否负担得起的时候，需要学会计算自己每个月有多少钱可以用来还按揭。参考：你该买房子吗

如果房子是买来投资的，那就要计算一下预期收益率。收益来源：租金和房价变化。还需要通过刨去每年的按揭利息，计算净收益率。

只有当净收益率高于“机会成本”的时候，投资房子才是明智的。另外，投资房子还需要注意交易的税和费，以及买卖的限制。

那么，问题来了，如果你有500万闲钱，你会去买房子吗？

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