房子到底值不值得买?你需要搞清楚几个公式!

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2018-9-6 21:04:28 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]
关键词:买房  净租金收入  机会成本

在前面一篇帖子中,说到了买房,结论是:如果房子是买来住的,那只要负担得起,就应该买。那么,如果房子是买来投资的,怎么知道应不应该买呢?

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一、案例

湖南,县城,二手房(85年,两证不全,未过户),90平,购房全款27.6万,立即租了出去,租金年7500。

这是一个已经成交的真实案例,买得值不值呢,我也不知道。

我们可以用实例来学习和思考,该不该买房子这个事。不妨来计算一下,用数字说话!

二、计算房子总收益率

投资房子的收益有两个来源:1)租金收益,(2)房子价格的变化。

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如果增值了,明年房价上涨到300000的计算。

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如果明年贬值了,房价下跌到250000万的计算。

关于“净租金收入”,就是把一些业主要承担的费用减掉。

每个地方规则不同,一般来说,物业费和大部分维修费用都是业主承担的。

而在北京,部分业主还要承担供暖费。把这些费用都减掉,才是“净租金收入”。

在本例中,暂时没有业主要承担的其他费用,不过,未来房屋的维修没有预估在内。

三、计算房子净收益率

那么,如果我们算下来,在上面的例子中,预计房价上涨,投资房子的总收益率为正,是不是就可以投资买房了呢?

并不是这样,你还要考虑按揭利息。以下是一个假设100万买房的例子,首付50万。

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由于每个月还按揭都会让房贷总额不断下降,同时,也会让投资本金不断上升,所以,以上的计算,每年都要重新计算一遍。

但是,本例是全款买房,净收益率=7500/276000*100%=2.72%=总收益率。

四、机会成本计算

那么,我们刨去了按揭利息,算出了净收益,是不是净收益率为正,就能说明投资房子是个明智的选择呢?还是不行,你还需考虑“机会成本”。

1、什么是机会成本?

就是你用这笔钱去做别的投资,带来的收益,就是你的机会成本。

比如用买房的钱,去投资,一年的收益率大约是4%,你的“机会成本”就是4%

在本例中,如果你不投资房子,而投资货币基金,每年会有276000*4%=11040,你什么都不用管,什么都不用干,根本不用找什么客户,和租户扯什么皮,还要维修啥的,那真是躺赚啊。

而在本例中,净收益租金只有7500,总收益率只有2.72%,你觉得作为投资买房值不值呢?

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2、生活中的机会成本

“机会成本”是经济学里面一个非常重要的概念,它往往看不见,摸不着,容易忽视,但却非常重要,你在平时的生活中也应该注意一下自己的“机会成本”。

有一个段子说,地下有一张100元大钞,马云是不会弯腰捡的,因为人家机会成本高啊。

广场舞大妈就不一样了,虽然也是一天24小时,但价值要低得多,所以才会蹭免费班车,哪里有打折就跑去哪里,哪怕排除几个小时领鸡蛋。

这就是马云发几亿红包,我们抢几毛红包的原因。

所以,每当你选择一个东西的时候,你一定放弃了其他的一些东西,你放弃的这些东西可能带给你的收益,就是“机会成本”。

如你选择花1小时去刷微信,你也可以把这1小时花在学理财上。那么,花1小时学理财给你带来的收益,就是你花这1小时刷微信的“机会成本”。


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3、投资的机会成本

对于普通人来说,投资的机会成本起码是4%,就算你不懂投资,只要买货币基金或者银行理财,基本上都能达到。对于投资能力强的,机会成本当然更高。

· 投资银行理财或者货币基金:4%

     · 长期投资债券基金:8%

     · 长期投资股票基金:10~15%

因此,只有在预期净收益率高于“机会成本”的时候,投资房子才是明智的。

五、投资房产的注意事项

1.房子的买卖涉及各式各样的税和费,比如契税、印花税、中介费等等。

决定投资房子之前,一定要找当地的中介了解清楚,把买和卖两个环节所涉及的税和费都要考虑进去。如果投资房子的总收益率不高的话,这么一点钱只够交税的。

2.房子的买卖是受很多限制的,并不像股票和基金一样可以随时买卖。

比如有些地方规定,新房买入后,5年之内不得转让。还有的离婚两年内不得买房。这种情况下你就要考虑未来几年而不是未来一两年的房价走势。所以,投资买房之前,要充分了解政策规定。
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在买房子之前,一定要目的明确,是买来住,还是买来投资。因为目的不同,思考逻辑和判断方法就不一样。如果房子是买来住的,那只要负担得起,就应该买。

不要太多考虑未来房价会涨还是会跌。在评估是否负担得起的时候,需要学会计算自己每个月有多少钱可以用来还按揭。参考:你该买房子吗

如果房子是买来投资的,那就要计算一下预期收益率。收益来源:租金和房价变化。还需要通过刨去每年的按揭利息,计算净收益率。

只有当净收益率高于“机会成本”的时候,投资房子才是明智的。另外,投资房子还需要注意交易的税和费,以及买卖的限制。

那么,问题来了,如果你有500万闲钱,你会去买房子吗?



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