不限购的商业公寓有投资价值吗？

前言：最近地方债券违约，股市暴跌，网贷爆雷，人民币跳水等一系列利空消息满天飞，手上有闲钱的投资者诚惶诚恐，又开始把目光投向房地产，虽然住房限购，但公寓这个口子还开着，所以就有朋友问到鱼叔：“商业公寓到底有没有投资的价值？”

那鱼叔今天就来给大家分析一下商业公寓的投资价值。

这样一套迷你LOFT公寓，看着很温馨，购置及居住成本如下：

面积：48㎡ （上下两层LOFT，套二）


单价：15000元/㎡（含精装）


总房款：72万


首付要求：5成或以上（36万起）


贷款：36万，贷款期10年，利率上浮30%，月还款额：4064元，不可使用公积金贷款。


契税：总房款*3%=21600元


公共维修基金：总面积*133元/㎡=6384元


水费：5.2元/立方米，居民用水每立方米3.5元，按照两个月60立方米的用量计算，大概比普通住宅多缴纳102元。


电费：每度1.2元，居民用电每度0.5649元，按照每两个月150度的用量计算，大约比普通住宅多缴纳95.265元。


物管费用：和普通住房相当，购置家居家电即可入住，无装修费用。


总共算下来，购买该公寓，购房者一共需要支付387984元，月还款额5644元。

至于买公寓的好处，请恕笔者偷下懒，截个图来归纳：

以上有中介商做促销广告的味道，未免有些一言堂，比如上图提到的“价格低”，从每平米均价和使用年限（40年）来看，并不低。以下补一些负面信息，助您辩证看待公寓投资：

1.使用角度受限

从使用性来说，公寓只适合1-2个人住，如果有了孩子需要老人帮带，公寓就显得局促了。公寓不能落户也让小孩入学成问题。

公寓的位置，一般在城市商圈中，临近马路有噪音，影响睡眠质量；周边的生活配套设施不如小区，价格也会比生活区贵。

交通方面，如果上班地点离住址有40分钟车程，不管是选地铁还是自驾，都可能遇到拥堵，身处商业核心区在上下班高峰期并不见得有优势。

2、隐形成本高

公寓产品与普通住宅相比，最大的差别在于交易成本。

简略点说，有契税（卖价总房款的3%）、增值税（房屋增值的总额*5.62%）、土地增值税（差额的10%-30%）、个人所得税（差额的20%）、房产税、土地建设税、印花税等等，一套价值100万左右的公寓，光税就要交大约要20-30万，几乎要占增值部分的40%+。

加上首付比例高（超过50%）、贷款利率高（上浮30%）、水电算商用、只有40年时间，隐形成本其实很高。

此外，现在在限购政策下，一手房和二手房之间存在价差，以成都为例，一二手房的价差在每平米3k左右，如果是100平米的房子，这个政策红利就有30w，显然公寓是享受不到的。

3、升值空间难估

中国的人口红利在消失，正步入老龄化社会，同时金融领域去杠杆，资金面普遍偏紧。这意味着未来并不是所有地段都上涨，出手公寓考量投资者的眼光，而多数人并不具备这一点，容易受网络信息和房产中介糊弄。

如果打算做投资房，买了之后就租出去，那么得花点闲工夫去打理经营，如果你以前没当过房东，笔者可以打包票：各种琐事会让你抓狂。

综上，好的、坏的都说得差不多了，

总结陈词：能买一手房的还是尽量买一手，投资公寓事在两可，根据个人情况而定。

（前文贴出72万一套LOFT公寓，目前市面上租金大概一年是3.5万左右，可以抵消一半多的月供，如果地段选得好，未来5年升值20%，总共算下来还是有25+万的账面收益。至于能否拿到这个预期值，就看下手是否“稳准狠”了。）

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